Налог более 2000000

| | 0 Comment

Можно ли не платить налог при продаже квартиры если одновременно купить другую

Необходимо ли платить налог с продажи квартиры если сразу купить другую? Кто и каких случаях освобождается от уплаты?

К сожалению, полностью избежать налога нельзя, но можно воспользоваться имущественным вычетом. Ознакомьтесь с этой статьей, в ней вы найдете ответы на практически все свои вопросы, а если вопросы останутся, то вы можете задать их нашему юристу.

Как известно подоходный налог на доходы физических лиц в РФ составляет 13%. Это правило распространяется в том числе и на доходы с продажи недвижимости. Но в силу оно вступает не во всех случаях. Так в каких случаях налог платить следует и в каких не следует?

При продаже квартиры учитываются два фактора: срок в течении которого квартира находилась в собственности и ее продажная стоимость.

Согласно 217 статье НК РФ (п. 17.1) не облагаются налогом доходы с продажи квартир, находящиеся в собственности 3 года и более. Продавец в таком случае освобождается от уплаты налога, независимо от продажной стоимости квартиры. Причем в расчет берется фактическое владение квартирой на правах собственности в течении 36 месяцев беспрерывно следующих друг за другом.

Подоходный налог в размере 13% с продажи так же не уплачивается, если продажная стоимость квартиры меньше либо равна 1.000.000. руб. При этом так же не имеет значения срок, в течении которого квартира находилась в собственности. Это объясняется тем, что налоговый вычет для продавцов составляет максимальную сумму в размере 1000000. руб.

Т.е. продавец освобождается от уплаты налога с продажи квартиры если она в собственности 3 и более лет (независимо от продажной стоимости), либо если продажная стоимость квартиры составляет не более 1000000 (независимо от сроков действия права собственности).

Можно ли не платить налог с продажи, если продавец сразу купит другую квартиру?

Существенным подспорьем для налогоплательщика в таких случаях является получение имущественного налогового вычета при покупке жилья. Т.е. наш налог с продажи квартиры может быть уменьшен путем получения вычета с покупки другой. Максимальная сумма с которой предоставляется вычет составляет 2.000.000 руб.

Для ответа на данный вопрос приведем несколько примеров. При этом приведем несколько примеров, в каждом их которых укажем цифры с применением вычета с покупки, а так же без такового.

Пример 1 Гражданин К. продал квартиру, которая находилась в собственности менее 3 лет за 5000000 руб. и сразу приобрел другую квартиру за 3.000.000 рублей возникает вопрос, с какой суммы гражданин К. обязан платить налог?

Как уже было сказано, что доход с продажи недвижимости находящаяся в собственности менее 3 лет, и продажная стоимость которой составляет более 1 млн. рублей облагается налогом.
Так как налоговый вычет при продаже квартиры составляет 1 млн. рублей, то гражданин К. будет обязан уплатить налог исходя из следующей формулы: 5000000.рублей (доход с продажи квартиры) — 1 млн.рублей (вычет при продаже) = 4000000. рублей. Т.е. 13% подоходного налога нужно будет уплатить с суммы 4.000.000 рублей, а это составляет 520 тыс. рублей. Данное правило прямо предусмотрено 220 статьей Налогового кодекса РФ, а именно пп.1 п. 1, и пп.1 п. 2.

По данному примеру мы имеем следующий итог:

5000000 — 1000000 = 4000000 (от данной суммы мы и обязаны заплатить 13% государству)
При покупке новой квартиры, права на вычет у нас нет, поэтому мы платим 520 тыс. рублей полностью. Цена покупаемой нами квартиры не имеет никакого значения при расчете налога.

Теперь этот же самый вариант, но уже при наличии неиспользованного права на имущественный налоговый вычет при покупке (напомним, этим правом человек может воспользоваться один раз в жизни):

5000000 — 1000000 = 4000000
4000000 х 13% = 520000
Далее, используем положенный нам налоговый вычет с покупки в размере 2000000×13%=260000 руб.
Имеем: 520000 (налог с продажи) -260000 (вычет с покупки)= 260000 руб.(налог который мы обязаны уплатить государству)

Пример 2 Гражданин К. продал квартиру находящуюся в собственности 2 года за 10.000.000. рублей и тут же приобрел другое жилье стоимостью 9.000.000 рублей.

Расчет происходит по той же самой формуле, что и в первом примере:

10.000.000 рублей (доход с продажи) — 1.000.000 (вычет при продаже) = 9.000.000 рублей.
9.000.000 х 13% = 1.170.000 руб (налог с продажи который следует заплатить)

Опять же, мы платим в казну государства данную сумму полностью, т.к. права на имущественный налоговый вычет при покупке мы ранее использовали.

Теперь рассмотрим эту же ситуацию, но с применением права на имущественный налоговый вычет при покупке:

10.000.000.(продали) -1.000.000 (вычет с продажи) — 2.000.000 (налоговый вычет с покупки) = 7.000.000 руб.
7.000.000 х 13% = 910.000 тыс. руб. (наш конечный налог)

С использованием налогового вычета при покупке, налогоплательщик экономит до 260 тыс. руб.

При этом важно знать, что продавец вправе уменьшить доход с продажи квартиры на сумму расходов при ее покупке, подтвержденных документально. Это наиболее целесообразно в тех случаях, когда расходы на ее покупку превышают 1.000.000 рублей, то есть сумму вычета. В число документов могут входить кассовые чеки, квитанции по приходным ордерам, банковские выписки о движении средств от покупателя к продавцу и прочее.

Важно заметить, что во всех случаях (если ранее не использовал) гражданин К. имеет право на имущественный налоговый вычет предоставляемый при покупке жилья. Данное право предоставляется гражданам только единожды в жизни. Проще говоря, в тех случаях когда речь идет о продаже одной квартиры и покупки другой, граждане, сохранившие за собой право на налоговый вычет с покупки квартиры, используют два налоговых вычета: вычет с продажи (с суммы 1.000.000 руб.) и вычет при покупке (с суммы 2.000.000 руб.)

Рассмотрим еще один пример.

К примеру гражданин К. продает квартиру стоимостью 3.000.000 руб. и в этом же году покупает другую квартиру стоимостью 5.000.000 руб. При учете того, что ранее он не заявлял на получение имущественного налогового вычета при покупке первоначальной квартиры, тем самым сохранив за собой данное право.

В таком случае расчет будет производиться двумя способами:

а) ((3000000 — 1000000) х 13%) = 260000 руб.
3000000 — продажная стоимость квартиры;
1000000 — положенный вычет с продажи;
13% от 2000000 = 260000 руб. (конечный налог с продажи квартиры)

Как отмечалось выше, гражданин К. ранее не использовал своего права на налоговый вычет при покупке жилья.

Учитывая, что максимальный лимит вычета при покупке составляет 2.000.000, а цена приобретаемой квартиры составляет 5.000.000, то у нас получится следующий расчет:

5.000.000 — цена купленной квартиры;
2.000.000 — имущественный вычет используемый нами в полном объеме, т.к. цена квартиры превышает допустимый максимум вычета.

13% от 2000000=260000 руб. (средства получаемые покупателем в качестве вычета при покупке)

То есть и выходит так, что мы должны заплатить 260 тыс. рублей в качестве налога с продажи, и нам должны выплатить такую же сумму в качестве вычета с покупки. При таком раскладе налогоплательщик указывает обе операции в итоговой декларации, тем самым освобождая себя от процедуры уплаты налога, а затем возврата данной суммы. Все вполне логично.

Естественно, что суммы налога с продажи и вычета с покупки могут разниться. К примеру если налог составляет 150000 руб. а вычет 220000 руб. то мы можем рассчитывать на получение 70000 руб. и наоборот если налог с продажи составляет 200000 руб. а положенный нам вычет составляет 180000 руб. то после взаиморасчета двух вычетов, мы по итогам года должны будем заплатить налог с продажи квартиры в размере 20000 руб. Остальное мы гасим положенным нам вычетом.

Взаиморасчеты двух вычетов возможен если сделки покупка/продажа осуществлены в одном календарном году и указаны в одной декларации. Иначе если к примеру квартира продавалась в декабре 2013 г. а покупка новой квартиры состоялась в январе 2014 г. следовательно необходимо подавать две разные декларации по двух разных годах (в 2014 г. и в 2015 г.) и платить налог с продажи квартиры мы будем в 2014 г. а получать положенный нам вычет с покупки будем начиная с 2015 г. ( через работодателя) либо начиная в 2016 год в налоговом органе по итогу 2015 год.

etagrealty.ru

Дальше платить больше: что означает введение налога по кадастровой стоимости

Что изменилось

1 января 2016 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, согласно которым налог на имущество рассчитывается на основе кадастровой стоимости — оценки жилья, которая, как предполагается, близка к рыночной. До 1 декабря 2016 года заплатить налог за 2015 год должны все, кто владеет квартирой или комнатой в коммуналке, жилым домом, гаражом или машино-местом. В этот же список попадают и владельцы недостроя, апартаментов, складов и магазинов.

«Долгое время налог на имущество рассчитывался, исходя из инвентаризационной стоимости здания, которая зависит от цены материалов, перекрытий, лифтов и т. д. Кроме того, учитывался год постройки и износ здания. Жители двух типовых домов — в центре и на окраине — могли платить одинаковую сумму, даже если второй дом находился в промышленном районе и рядом с ним была свалка.

Сейчас налог исчисляется на основе кадастровой стоимости, которая приближена к рыночной. Помимо цены кирпичей учитывается, насколько дом отдален от центра, есть ли рядом школы, поликлиники, парки. Теперь те, кто живет в центре Москвы и в районах с хорошей инфраструктурой, будут платить больше».

Как будет рассчитываться новый налог

Каждому объекту присваивается кадастровая стоимость, узнать которую можно на сайте Росреестра. От нее зависит налоговая ставка: чем дороже оценили вашу квартиру или дом, тем выше будет процент, который нужно отчислять государству. Так, самая низкая ставка 0,1% присваивается объектам стоимостью до 10 млн р. Дороже всего налог обойдется владельцам квартир или домов, оцененных выше 300 млн р. Для них установлено значение в 2%.

Чтобы переход к новому налогообложению был плавным, государством предусмотрен понижающий коэффициент: в этом году мы будем оплачивать лишь 20% налога от кадастровой стоимости. Постепенно эта цифра будет увеличиваться — и к 2020 году в квитанциях будет указана полная сумма.

Сколько в итоге платить

Хотя налог задумывался как более «честный», для большинства граждан новая цифра будет выше старой. По мнению Татьяны Школьной, в каких-то случаях разница будет в 10 и даже в 20 раз.

«Сегодня средняя площадь трехкомнатной квартиры эконом-класса в новостройке Москвы составляет 87,6 кв. м, а ее стоимость 12,6 млн р. В 2016 году сумма налога за 2015 год для такой квартиры составит 2917 р. С учетом понижающих коэффициентов, предусмотренных при расчете налога до 2020 года, в последующие годы сумма будет выше: за 2016 год он достигнет 5834 р., за 2017 год — 8750 р., за 2018 год — 11 667 р., а за 2019 год — 14 584 р.».

Кого это затронет в первую очередь

Владельцев дорогих квартир — либо больших по площади, либо расположенных в центре города. Сильно пострадают люди, которые живут в ЦАО в старых домах, например, в сталинских высотках. Предыдущий налог уменьшался в зависимости от года постройки и износа здания, но не зависел от района. Сейчас же начнут учитывать близость к центру и инфраструктуру, что может сказаться на тех, кому по наследству от бабушки досталась аккуратная «трешка» в «сталинке» на «Чистых прудах».

Владельцев недорогого и небольшого по площади жилья налоговое бремя коснется в меньшей степени — впрочем, оно возрастет для всех. «Вряд ли кто-то будет платить меньше, — говорит Ольга Тихонова, руководитель одного из офисов компании «Миэль», — так как теперь сумма налога исчисляется не из инвентаризационной — более низкой, — а кадастровой стоимости, которая ближе к рыночной».

Какие есть льготы и вычеты

Не платить налог могут 15 групп граждан, к которым относятся пенсионеры, инвалиды I и II групп инвалидности, инвалиды с детства, военнослужащие со стажем более 20 лет, ветераны, лица, подвергшиеся воздействию радиации при авариях. Всего таких людей в Москве насчитывается более 1,7 млн. Льготы действуют на все виды недвижимости, но не более чем на один объект. Если у пенсионера, например, в собственности два загородных дома, он может выбрать, за какой из них уплачивать налог.

Кроме того, для всех действует налоговый вычет. При расчете кадастровой стоимости из площади каждой квартиры вычитается 20 кв. м, из площади жилого дома — 50 кв. м. Предполагается, что это поможет сэкономить тем людям, кто имеет небольшую жилплощадь, или совсем избежать налогового бремени.

Почему кадастровая стоимость выше рыночной

Часть москвичей, которая уже получила квитанции, жалуется, что государство оценило их квартиру значительно дороже, чем ее можно продать на рынке.

«Мы продавали трехкомнатную квартиру, расположенную в Оболенском переулке в пятиэтажном доме 1932 года постройки. Здание относилось к ветхому фонду, и рыночная стоимость квартиры составляла 24 млн рублей, однако согласно кадастровой оценке ее цена была 28 млн рублей».

Как утверждают эксперты, муниципальные власти, которые и проводят кадастровую оценку, заинтересованы в завышении стоимости, поскольку поток налоговых поступлений зависит от того, насколько дорого они оценят объекты в своем районе. Причиной завышенной кадастровой стоимости может быть и то, что оценку производят, не выезжая на объект и не учитывая индивидуальных особенностей жилья. Кроме того, при расчете налога не всегда используют актуальные данные.

«В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе кадастровую стоимость пересматривают не чаще чем раз в 2 года и не реже чем раз в 5 лет. Большинство объектов было оценено в 2013–2014 годах, когда цена была на пике. Сейчас же цена на недвижимость просела, однако налог от этого ниже не становится».

Можно ли это оспорить

Если вы не согласны с оценкой вашей квартиры или дома, вы можете обратиться в территориальное подразделение Росреестра или сразу в суд, расходы на который по некоторым оценкам могут составить 40–70 тыс. р.

«Подразделения Росреестра, как правило, отказывают, поскольку они не хотят брать на себя ответственность за изменение кадастровой стоимости. Чем больше кадастровая стоимость, тем больше выгода для государства. Поэтому лучше обращаться в суд, который является независимой ветвью власти — по крайней мере формально».

Шансы оспорить кадастровую стоимость велики, но надо грамотно подготовиться. В качестве контраргумента надо приводить расчет, который осуществлен независимой оценочной компанией. При этом помните, что цена недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, не имеет никакого значения для суда.

Что будет с ценой на квартиры

Стоимость недорогого жилья вряд ли сильно вырастет, однако изменения в налоговом кодексе могут повлиять на рынок элитной недвижимости.

«Покупатели дорогостоящего жилья стали подходить к выбору более рационально, а значит, налог, который заметно вырастет именно для их сегмента, станет весомым условием. Не исключаю, что какая-то часть покупателей, особенно в бизнес-классе, изменит свою стратегию выбора квартиры».

daily.afisha.ru

Нужно ли платить налог с продажи квартиры: как использовать налоговый вычет

Сделки с недвижимостью, хоть и происходят нечасто в жизни рядового гражданина, но всегда важно знать ответ на логичный вопрос: нужно ли платить налог с продажи квартиры? А также при реализации других жилых объектов и земельных участков.

Многие люди верят слухам и своим догадкам, из-за чего сумма налога в государственную казну при продаже имущества в случае неграмотного оформления сделки может существенно увеличится.

Когда жилье продается, то от покупателя к продавцу переходят деньги. По закону, это приравнивается к доходам, с которых нужно исчислить 13% (для нерезидентов 30%, вычеты и льготы перечисленные ниже для них не действуют). Однако, налог с продажи недвижимости будет зависеть от многих факторов.

Продажа квартир на вторичном рынке

Такие объекты собственности имеют определенное «прошлое» и, как будет видно ниже, их реализация более прозрачна для налоговых органов. Есть несколько ключевых моментов, по которым можно с уверенностью понять: берется ли налог с продажи квартиры в том или ином случае.

Срок владения собственностью

В 2016 году в Налоговый Кодекс по вопросу реализации жилой недвижимости были внесены коррективы. Всех продавцов закон теперь делит на 2 группы в зависимости от даты вступления в собственность:

  • те, у кого право собственности образовалось до 01.01.2016;
  • те, кто стал владельцем недвижимости после 01.01.2016.
  • Налогообложение физических лиц для первой группы граждан не изменилось: если человек реализовал квартиру, которая числится в собственности свыше 3 лет, то в отношении налогов он может спать спокойно: ничего платить не придется. Причем сумма сделки не принципиальна.

    А вот для второй группы этот срок будет теперь составлять 5 лет. Именно столько необходимо будет ожидать новому владельцу недвижимости, чтобы получить возможность продать свое жилье без каких-либо налоговых выплат.

    Однако, прежняя норма в 3 года сохраняется и для приобретших недвижимое имущество после 1 января 2016 года при условии, что квартира перешла к собственнику одним из следующих путей:

    • оформление приватизации;
    • через наследование и дарение от близких родственников (супруги, дети, внуки, родные и сводные братья и сестры);
    • в результате передачи недвижимости по договору пожизненной ренты с иждивением.
    • При иных вариантах (дарение зятю от тещи, получение квартиры при разводе и др.) освобождение от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости будет лишь при владении ею более 5 лет.

      Пример 1. Бунша И.В. купил двухкомнатную квартиру 01.03.2014 на вторичном рынке и продал ее 28.03.2017. Период нахождения в собственности свыше 3 лет, право собственности возникло до 01.01.16. Следовательно, налог с продажи квартиры не начисляется. И отчитываться в налоговой инспекции о данной сделке тоже не нужно.

      Пример 2. Милославский Ж.И. получил квартиру по дарственной в апреле 2016 года от двоюродного брата и через год реализовал ее. При таком варианте на «поблажки» от государства рассчитывать не стоит: во-первых, срок владения недвижимостью начался после 01.01.2016, а во-вторых, сделка прошла между неблизкими родственниками.

      А вот взимается ли налог с продажи такой квартиры, зависит еще от стоимости имущества и возможности применения вычетов. Полное освобождение от налога 13 процентов при такой сделке возможно при реализации квартиры в апреле-мае (это зависит от конкретной даты) 2021 года, то есть через 5 лет.

      Законные способы уменьшения НДФЛ

      Уменьшить сумму, с которой идет расчет налога с продажи квартиры легально можно при использовании одной из льгот:

      1. имущественный вычет 1 млн руб.;
      2. подтвержденные документами расходы на приобретение этой жилой недвижимости.

      Первым вариантом пользуются чаще, когда квартира перешла по наследству или по дарственной, то есть затрат на ее приобретение не было или они были минимальны. А также если стоимость имущества менее 1 млн руб., так как при таких сделках налоговый вычет при продаже квартиры полностью перекроет полученную прибыль.

      При реализации двух и более жилых объектов одним собственником в течение 1 календарного года предельная величина вычета в 1 млн. рублей действует в сумме по всему жилью, а не по каждому объекту в-отдельности.

      Второй вариант больше подойдет, когда сохранились документы на приобретение квартиры у прежнего владельца. На эту сумму можно уменьшить налогооблагаемую базу. Когда человек реализует квартиру по цене меньше той за которую он ее покупал, то прибыли при продаже квартиры не возникает. А значит и налога на доходы не будет. Если же объект был продан по цене выше той, за которую приобретался, то с разницы нужно будет заплатить 13%.

      Когда продается нескольких объектов недвижимости, человек должен по всем предоставить документальные расходы, если он выбирает такой вариант льготы. Либо же он может уменьшить вплоть до нуля налог с продажи жилья за счет льготы по вычету, но применимо ко всем объектам.

      Воспользоваться в отношении одной квартиры подтвержденными расходами, а в отношении другой вычетом 1 млн.р. за один календарный год не допускается.

      Стоит еще отметить, что отдельные категории граждан (инвалиды, чернобыльцы, ветераны ВОВ и др.) в некоторых регионах имеют право дополнительно уменьшить налоговую базу по НДФЛ на 10000 руб.

      Пример 3. Тимофеев А.С. приобрел в июне 2015 года однокомнатную квартиру за 1,4 млн руб., а в сентябре 2016 года реализовал ее за 1,5 млн руб. Документы на покупку имущества сохранились. Квартира находилась меньше 3 лет в собственности, и НДФЛ при ее продаже начислится.

      В этом случае выгоднее использовать льготу в виде подтвержденных расходов на приобретение квартиры. Базу для 13% налога можно рассчитать как разницу между ценой реализации и ценой покупки 1,5 млн. — 1,4 млн. = 100 000 руб. И с этой суммы берется 13%: 100 тыс. * 0,13 = 13 000 руб. При использовании льготы в виде стандартного вычета сумма НДФЛ будет больше (1,5 млн. — 1 млн.) * 0,13 = 65 000 тыс. руб.

      Пример 4. Салмина Е.Т. в мае 2014 как единственная дочь получила в порядке наследования от отца квартиру и комнату в общежитии. В октябре 2016 года она продала оба объекта: квартиру за 1,2 млн руб., а комнату за 850 тыс. руб.

      Чтобы уменьшить НДФЛ Салмина Е.Т. может использовать только налоговый вычет при продаже квартиры и комнаты, то есть суммарно по двум объектам. Расчет налоговой базы производится как сумма выручки по всем объектам за минусом вычета: (1 200 000 + 850 000) — 1 000 000 = 1 050 000 руб., а сам НДФЛ составит 1,05 млн. * 0,13 = 136 500 руб.

      Цена продаваемой квартиры и кадастр

      Продавцу следует знать, что цена квартиры, прописанная в договоре продажи (именно на него ориентируются налоговики), должна достигать как минимум 70% ее кадастровой стоимости. Эта норма закреплена Налоговым Кодексом. Со временем планируется постепенно повышать этот процент.

      Цель нововведения: пресечь уход от налогообложения за счет указания заниженной суммы сделки: ведь раньше стороны могли прописать в договоре любую цифру. Таким способом некоторые «предприимчивые» риелторы легко решали вопрос, как не платить налог с продажи квартиры.

      Сейчас же, если налоговая инспекция выявит факт занижения цены, то расчет НДФЛ и возможные вычеты будут вестись именно от 70% кадастровой стоимости квартиры. Узнать ее можно в кадастровой палате по месту нахождения объекта или в интернете на сайте Росреестра.

      Пример 5. Астафьев А.Н. получил в январе 2017 года по дарственной квартиру от матери и через месяц продал ее, указав в договоре сумму 980 тыс. руб., а на самом деле получил от покупателя дополнительно «на руки» 430 тыс. руб. под расписку с пометкой «неотделимые улучшения». Казалось бы, квартира продана, имущественный вычет в 1 млн. руб. перекроет всю прибыль, и вопрос нужно ли платить налог, решен, раз НДФЛ равен 0.

      Но при проверке налоговики выяснят, что кадастровая стоимость имущества составляет 1,85 млн. руб., следовательно, минимальная цена продажи такой квартиры 1,85 * 0,7 = 1 295 000 руб. В итоге, Астафьеву А.Н., все-таки, придется заплатить государству налог на доход в размере 38 350 руб. = (1 295 000 — 1 000 000) * 0,13.

      Продажа долей

      Условия, влияющие на размер налога с продажи квартир, применимы и к реализации долей в них. Но есть нюансы использования вычета. Когда квартира продается вся как один объект по одному договору, а хозяев у нее несколько, то вычет 1 млн (если его применяют) распределяется пропорционально их долям.

      Например, если владельцев 4, то каждый может рассчитывать лишь на льготу в 250 тыс. руб. Чаще всего бывает именно так.

      Пример 6. Два брата имеют по 1/2 доли в квартире, полученной по дарственной от дедушки. Через 9 месяцев после владения собственностью они продают ее за 2,4 млн руб. Расходов на приобретение имущества нет, и уменьшить налоговую базу возможно только имущественным вычетом. Его размер составит 500 000 руб. для каждого брата. Сумма НДФЛ к уплате для каждого дольщика рассчитывается так: (2 400 000 / 2 — 500 000) * 0,13 = 91 000 руб.

      Однако, собственники могут продать свои доли одному или нескольким покупателям по разным договорам, и тогда каждый из них будет иметь право на вычет 1 млн руб. по своей доле. Многие думают, что таким способом легко решается вопрос: как продать квартиру без налога. Но не каждый покупатель согласится идти на такую сделку, да и у налоговой могут возникнуть вопросы.

      Тем не менее, продажа долей как отдельных объектов вполне возможна, в частности, когда у квартиры несколько владельцев, не связанных родственными связями и нетрудно обозначить физические границы доли.

      Изменение размера доли

      Возможен вариант, когда недвижимость продается целиком, а у одного или нескольких собственников первоначальная доля в квартире была одной, но потом увеличилась. Платится ли налог с продажи квартиры при такой сделке, зависит от момента начала владения изначальной частью имущества. И если при последующей продаже получится, что той изначальной долей хозяин владел свыше 3 лет, а «добавочной» частью – меньше 3 лет, то от уплаты НДФЛ он освобождается.

      Пример 7. От отца трем его дочерям в середине 2011 года по наследству досталась четырехкомнатная квартира в равных долях. В 2015 году одна дочь продает свою часть сестрам, а через полгода оставшиеся две хозяйки продают квартиру целиком. Обе дочери будут полностью освобождены от налога 13%, так как период владения первоначальными долями превышает 3 года.

      Бывают ситуации, когда у одного из собственников доля во владении более 3 (в будущем 5) лет, а другие получили свои доли недавно. Если цена недвижимости высока и расходов на ее приобретение нет, то можно уменьшить налог при продаже квартиры, указав в договоре распределение дохода: бОльшая его часть пойдет «старому» владельцу, а меньшие части – «новым» хозяевам.

      Пример 8. Отец, его брат и сын продают квартиру за 2,8 млн руб. в декабре 2016 года. Отец владеет 8/10 долей с марта 2011 года, то есть свыше 3 лет. Брат и сын стали собственниками 1/10 частей в апреле 2016 года. Прибыль при реализации имущества владельцы распределили следующим образом: отцу – 2,6 млн руб., а сыну и брату по 100 тыс. руб.

      Отец освобождается от НДФЛ полностью, а для других продавцов имущественный вычет пропорционально их долям составит 1 млн. руб. * 1/10 = 100 тыс. руб. каждому. Эта величина полностью перекроет полученную прибыль, и подоходный налог будет равняться нулю.

      Продажа частных домов и земельных участков

      От продажи домов собственники платят столько же процентов в государственную казну, сколько и по квартирам – налог составляет 13%. Все положения по периодам владения и льготам применимы и к этому имуществу.

      Но владельцы такой собственности нередко задаются вопросом: возможно ли снизить подоходный налог на продажу дома с земельным участком под ним? Ведь, фактически, это разные объекты недвижимости. Однако, без земли продать дом не получится, поэтому владелец продает все вместе, хотя и при продаже в договоре обычно прописывают отдельно стоимость каждого объекта.

      Налог с продажи дома будет исчисляться с суммы, вырученной от реализации дома и земельного участка за минусом вычета. То есть имущественный вычет в 1 млн. руб. (если продавец выбирает этот вариант льготы) действует на оба объекта собственности вместе, а не на каждый по отдельности.

      Налог с продажи дома будет меньше в том случае, если земля находилась у хозяина в собственности более 3 лет (в будущем 5). Такая ситуация чаще бывает, когда сначала покупают земельный участок, а уже потом на нем строят жилой дом или дачу, после чего продают. Исчисление срока владения жилым строением будет с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено, а не когда начато строительство.

      Возможна ситуация, когда продается земельный участок и недостроенное здание или хозяйственные постройки. Эти объекты уже не относятся к жилой недвижимости, а значит, вычет 1 млн руб. в отношении них не применяется. При такой продаже по закону собственник может воспользоваться вычетом 250 тыс. руб. в отношении всего иного имущества.

      Пример 9. Якин К.С. приобрел в феврале 2015 года земельный участок стоимостью 810 тыс. руб. и собирался построить дом. Однако, решил продать недостроенный объект в июле 2016 года. От продажи он получил доход: за землю 920 тыс. руб. и за строение 335 тыс. руб.

      В отношении земельного участка можно смело применять льготу в 1 млн руб., и она полностью перекроет полученный доход, а вот по недостроенному дому вычет будет только 250 тыс. руб. Следовательно, оплата 13% налога составит (335 000 — 250 000) * 0,13 = 11 050 тыс. руб.

      Продажа квартир в новостройках

      На первичном рынке действуют те же условия и льготы, что и для вторичного жилья. Какая сумма облагается налогом при продаже квартиры, зависит от времени владения, покупной и продажной цены.

      Единственное отличие в том, что квартира может быть продана по договору переуступки прав требования (цессии) до оформления ее в собственность. В этом случае ее кадастровая стоимость неизвестна и налоговики будут отталкиваться от цены, прописанной в договоре.

      Поэтому, если дольщик продает жилье по цене не выше той, что покупал ее у застройщика, то вопрос как продать квартиру в новостройке без налога для продавца успешно решается. Другое дело, что выбирать объекты для таких сделок следует более тщательно.

      Когда платить НДФЛ

      Срок уплаты налога (если он будет исчислен) после продажи квартиры и другого имущества – до 15 июля следующего года, после совершения сделки. Оплатить налог нужно через банк по реквизитам, которые можно получить как из декларации, так и посмотрев в их на сайте управления налоговой службы по своему региону.

      При этом срок обязательной сдачи декларации 3-НДФЛ наступает раньше: ее нужно сдать до 30 апреля в том, году, который следует за годом получения прибыли от продажи имущества.

      Возврат налога при продаже квартиры возможен, если человек в одном и том же календарном году еще и покупает жилье. В этой ситуации также можно снизить сумму уплачиваемого НДФЛ, если применить взаимозачет.

      Чтобы понимать, надо ли платить НДФЛ при наличии нескольких сделок купли-продажи, в сложных ситуациях с долями и при ипотечных кредитах лучше проконсультироваться у специалиста.

      Если у вас остались какие-либо вопросы, напишите их в комментариях под этим видео, а лучше задавайте в нашей рубрике вопрос-ответ.

      Если вам нужна личная консультация или помощь в оформлении декларации 3-НДФЛ, то смело оставляйте заявку на нашем сайте «Налог-просто!». Мы работаем быстро и с удовольствием!

      nalog-prosto.ru

      Это интересно:

      • Иски сад В детский сад Одинцово — через областной суд Семье КАЛЫГИНЫХ из поселка ВНИИССОК Одинцовского района удалось отстоять права своего трехлетнего ребенка в Московском областном суде. Фемида обязала администрацию района предоставить девочке место в детском саду вблизи от […]
      • Налог с продаж аренда Налог при продаже квартиры, сдаваемой в аренду Добрый день! Правильно ли я понимаю, что если я сдаю свою квартиру и при этом плачу налоги, то в случае, если я захочу продать квартиру, то мне придется заплатить 13% налога даже если я владел этой квартиры более 5 (3) лет? […]
      • Изменения к приказу 706 н Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 23 августа 2010 г. N 706н "Об утверждении Правил хранения лекарственных средств" (с изменениями и дополнениями) Приказ Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 23 августа 2010 г. N 706н"Об […]
      • Приказ минэкономразвития no 75 Приказ Минэкономразвития РФ от 8 декабря 2015 г. № 921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке” В соответствии с частью 13 статьи 22 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» […]
      • П6 ст13 закона рф от 07021992 2300-1 Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-I"О защите прав потребителей" С изменениями и дополнениями от: 2 июня 1993 г., 9 января 1996 г., 17 декабря 1999 г., 30 декабря 2001 г., 22 августа, 2 ноября, 21 […]
      • Как получить подоходный налог с покупки дома 2 законных способа, как вернуть безработному 13 процентов (налоговый вычет) от покупки квартиры С каждым днем все большее количество физических лиц интересуется возможностью и правилами получения определенных денежных сумм, на которые может уменьшиться налоговая база. […]
      • Пособие по опеке в московской области Оформлена опека над несовершеннолетним ребенком в Московской области. Какие выплаты полагаются опекуну на ребенка единовременно и ежемесячно? Вопрос: Оформлена опека над несовершеннолетним ребенком в Московской области. Какие выплаты полагаются опекуну на ребенка […]
      • Процент удержаний алиментов Максимальный процент удержания алиментов из заработной платы Два года назад мы развелись с женой. От этого брака у нас осталось двое детей: 7 лет и 3 года. Дети, по решению суда, проживают с матерью. Я плачу алименты: 1/3 на детей и алименты на содержание жены (1 МРОТ). […]