Как уменьшить налог с продажи квартиры которой менее трёх лет

| | 0 Comment

Разъяснения

Налог по кадастровой стоимости рассчитывают при продаже квартир, комнат и жилых домов. Но это правило действует не всегда. Во-многих случаях налог нужно считать по продажной цене недвижимости >>>

В 2016 году значительно поменялись правила расчета налога с продажи недвижимости. Закон ввел понятие минимальной суммы дохода, которую нужно учесть при расчете налога. Основная задача нововведения органичить возможность заключения сделок по продаже недвижимости, которые заключаются по заведомо заниженной цене. Вы можете продать свою квартиру по любой стоимости. Но считать налог с продажи нужно исходя из максимальной цифры: или ее продажной цены или кадастровой стоимости умноженной на 0,7 (понижающий коэффициент).

СОДЕРЖАНИЕ

Налог по кадастровой стоимости: расчет дохода

Как известно множество сделок с недвижимостью заключается по заниженной цене. Например, квартира рыночной стоимостью 15 000 000 руб. продается по документам за 999 000 руб. Причина понятна. Продавец не хочет платить налоги государству. И заниженная стоимость это позволяет. По факту продавец получает больше. Но в документах этот факт никак не отражается.

Чтобы прекратить это безобразие в Налоговый кодекс внесли изменения. Суть в следующем. Для расчета налога с дохода от продажи недвижимости (например, квартиры или дома) учитывают одну, но наибольшую величину:

  • либо цену недвижимости, отраженную в договоре купли-продажи;
  • либо кадастровую стоимость недвижимости, уменьшенную на коэффициент 0,7 (то есть в расчет берут 70% от кадастровой стоимости недвижимости).
  • Эта величина и признается доходом от продажи недвижимости (квартиры, дома, земли, комнаты) при расчете налога. Этот доход нужно отразить в декларации 3-НДФЛ и его можно уменьшить на все вычеты, которые вам полагаются.

    В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

    В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются .

    Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости (комнаты, квартиры, дома, участка) вы можете бесплатно и в режиме он-лайн через наш сервис Узнать кадастровую стоимость .

    Налог по кадастровой стоимости: по какой недвижимости применяют новые правила

    Новые правила применяют в отношении той недвижимости, которая получена в собственность после 1 января 2016 года. Дело в том, что все изменения, про которые мы рассказали выше, внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. А пункт 3 статьи 4 этого закона предусматривает, что все нововведения применяют в отношении недвижимости, полученной в собственность после 1 января 2016 года.

    Цитата из этой статьи:

    Положения пункта 6 статьи 210, пункта 17.1 статьи 217, статьи 217.1 (прим. — здесь как раз и идет речь о расчете дохода с кадастровой стоимости) и подпункта 1 пункта 2 статьи 220 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года .

    По какому основанию получена в собственность недвижимость значения не имеет. Вы можете ее купить, получить в наследство, получить в дар, построить самостоятельно (например, жилой дом), приватизировать, получить в порядке обмена. Дата получения недвижимости в собственность — это дата внесения необходимой записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она называется запись регистрации . Эта дата есть в Свидетельстве о государственной регистрации ваших прав на недвижимость (смотрите последнюю запись в Свидетельстве).

    Нужная дата в Свидетельстве старого образца выглядит так:

    Нужная дата в Свидетельстве нового образца выглядит так:

    Недвижимость приобретена до 1 января 2016 года: применяем договорную цену

    Итак, если недвижимость получена вами в собственность до 1 января 2016 года, то по ней применяют старый порядок расчета дохода от продажи. Доход учитывают исходя из договорной цены недвижимости, которая указана в договоре купли-продажи. Ее кадастровая стоимость никакого значения не имеет.

    Пример
    Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2015 году (или раньше). Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Налог с продажи этой квартиры платят по старым правилам. В расчет берут договорную цену. То есть доходом продавца считают 999 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры никакого значения не имеет.

    Недвижимость приобретена после 1 января 2016 года: применяем кадастровую стоимость

    Если недвижимость получена вами в собственность после 1 января 2016 года (например, в 2016, 2017, 2018 и т. д.), то по ней применяют новый порядок расчета дохода. Доходом считают наибольшую величину: или договорную цену или кадастровую стоимость уменьшенную на коэффициент 0,7.

    Пример
    Продается жилая квартира, которая получена в собственность в 2016 году или позже. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 5 400 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 780 000 руб. (5 400 000 руб. х 0,7). Цена квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. В отношении этой квартиры применяют новые правила расчета налога. В данной ситуации договорная цена ниже кадастровой стоимости уменьшенной на коэффициент (3 780 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 780 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

    Расчет налога по договорной цене

    Расчет дохода и налога от продажи недвижимости ведут из договорной стоимости (то есть цены, отраженной в договоре купли-продажи), если:
    — недвижимость получена в собственность до 1 января 2016 года по любому основанию (купля-продажа, наследство, дарение, приватизация, строительство). В этой ситуации продажная стоимость недвижимости никакого значения не имеет. При расчете налога в любом случае используют продажную цену;
    — продажная стоимость квартиры, комнаты, дома, дачи, земельного участка и т. д., отраженная в договоре, чем кадастровая стоимость умноженная на 0,7. Дата приобретения недвижимости не важна;
    — у проданного объекта недвижимости кадастровой стоимости (то есть местными властями она НЕ определена).

    Расчет налога по кадастровой стоимости

    Расчет дохода и, соответственно, налога от продажи ведут по кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, если:
    — недвижимость приобретена после 1 января 2016 года и ее продажная цена, указанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость, умноженная на 0,7;
    — у проданного объекта недвижимости есть кадастровая стоимость (то есть она определена местными властями).

    Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января того года, в котором продана недвижимость.

    Пример
    Продается жилая квартира. Она получена в собственность в 2017 году. Ее кадастровая стоимость определена и составляет 4 500 000 руб. Кадастровая стоимость умноженная на понижающий коэффициент составляет 3 150 000 руб. (4 500 000 руб. х 0,7).

    Ситуация 1
    Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 4 900 000 руб. В данном случае договорная стоимость выше кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают договорную стоимость — 4 900 000 руб. Исходя из этой суммы и нужно рассчитывать налог.

    Ситуация 2
    Стоимость квартиры, отраженная в договоре купли-продажи, составляет 999 000 руб. Здесь договорная стоимость ниже кадастровой уменьшенной на коэффициент (3 150 000 руб.). Поэтому доходом считают уменьшенную кадастровую стоимость — 3 150 000 руб. Исходя из нее и будет рассчитан налог.

    Подробнее, о том как считать налог с продажи квартиры и уменьшить его на вычеты смотрите по ссылкам:

    Портал «Ваши налоги»
    2018

    ____________________________________________________________________________________________________________________

    ВНИМАНИЕ!

    НЕ РАЗМЕЩАЙТЕ СВОИ ВОПРОСЫ В РАЗДЕЛЕ «КОММЕНТИРОВАТЬ». ОН ПРЕДНАЗНАЧЕН ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО ДЛЯ ОБСУЖДЕНИЯ ДАННОГО МАТЕРИАЛА.
    ДЛЯ ВОПРОСОВ ЕСТЬ КНОПКА «ЗАДАТЬ ВОПРОС НА САЙТ».

    ВОПРОСЫ, ЗАДАННЫЕ ЗДЕСЬ, БУДУТ БЕСПОЩАДНО УДАЛЯТЬСЯ! НАДЕЕМСЯ НА ВАШЕ ПОНИМАНИЕ

    vashnal.ru

    Как уменьшить налог при продаже квартиры?

    Добрый день! В 2011 году мама подарила мне квартиру по договору дарения. Сейчас я планирую продать эту квартиру за 1,2 млн рублей.

    Должен ли я буду платить налог с дохода от продажи 13%, несмотря на то, что квартира у меня в собственности уже более 6 лет? И если должен, то как мне уменьшить облагаемую налогом сумму на 1 млн рублей — с 1 200 000 рублей до 200 000 рублей? Я слышал, что есть такая льгота, которую можно использовать один раз в жизни.

    Дмитрий, по закону с любого дохода нужно платить налоги.

    Государство считает, что деньги за проданную квартиру — тоже доход, с которого нужно заплатить налог 13%. Причем размер налога зависит от того, в каком году квартира стала вашей.

    Если квартира в собственности до 2016 года, налогом облагается стоимость, указанная в договоре купли-продажи.

    Если квартира в собственности после 2016 года, налогом облагается то, что окажется больше: стоимость, указанная в договоре, или кадастровая стоимость квартиры, умноженная на коэффициент 0,7 (в некоторых регионах понижающий коэффициент может быть меньше)

    Но вы, Дмитрий, можете спать спокойно: при продаже своей квартиры никаких налогов вам платить не нужно. И вот почему.

    Квартира у вас в собственности более 3 лет. Государство хочет, чтобы вы сначала пожили в квартире, а уже потом ее продавали. Поэтому оно освобождает от налога тех, кто владел ею по документам более 3 лет.

    Это правило действует только в следующих случаях:

  • квартира куплена до 1 января 2016 года;
  • квартиру подарили близкие родственники (бабушки, дедушки, родители, братья, сестры, дети);
  • квартиру приватизировали или получили в наследство;
  • квартиру получили по договору пожизненного содержания с иждивением, когда вы в обмен на квартиру содержите ее бывшего собственника.
  • В любых других случаях, для того чтобы не платить с продажи налог, нужно быть собственником более 5 лет.

    Поскольку квартиру вам подарила мама 6 лет назад, налог с ее продажи вы не платите.

    Если вы обзавелись квартирой до 2016 года и владеете ею более 3 лет, платить налог при продаже не нужно ?

    Даже если бы квартиру вам подарила в прошлом году троюродная бабушка, всё равно есть два способа уменьшить налог.

    Если квартира стоит миллион или нет документов о расходах на покупку

    Первый способ: вычесть из цены продажи 1 млн рублей и с оставшейся суммы заплатить 13% НДФЛ .

    Если квартира стоит 1,2 млн рублей, налог заплатите с 200 тысяч: (1 200 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 26 000 Р НДФЛ

    Расходы на лечение и обучение тоже уменьшают сумму налога с продажи квартиры, но только если эти расходы были в год продажи квартиры. Можно заявить социальный вычет в пределах лимита, но не возвращать 13%, а уменьшить налог.

    Если квартира стоит миллион или меньше, то в бюджет вы не заплатите ни копейки. Воспользоваться этой льготой можно не раз в жизни, а раз в год, но с ограничением: даже если за год вы продадите две квартиры и на обе нет документов с потверждением расходов на покупку, «миллионный вычет» получите на обе квартиры вместе, а не на каждую в отдельности. То есть если в этом году вы продали две квартиры стоимостью по 3 млн, всё равно получите 1 млн вычета:

    (3 000 000 Р + 3 000 000 Р − 1 000 000 Р ) × 13% = 650 000 Р НДФЛ

    Если хотя бы на одну квартиру есть документы, можно заявить по ней вычет в размере подтвержденных расходов, а на на вторую — 1 млн.

    Если купленная квартира дороже миллиона

    Второй способ подойдет владельцам дорогих квартир. Здесь налог начисляется не на всю стоимость квартиры, а на прибыль, полученную от продажи.

    Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 6 млн рублей, сделали ремонт и через два года продали ее уже за 8 млн рублей. Если бы вы выбрали первый способ и уменьшили налогооблагаемую сумму на миллион, то заплатили бы налог с 7 млн рублей — это 910 тысяч рублей.

    Гораздо выгоднее уменьшить налог на сумму, затраченную на покупку квартиры. Она указана в расписке между продавцом и покупателем, если платили наличными, или в платежке, если перечисляли деньги на расчетный счет продавца. В этом случае вы заплатите налог не с 7 млн рублей, а с 2 млн:

    (8 000 000 Р − 6 000 000 Р ) × 13% = 260 000 Р НДФЛ

    Эти вычеты действуют не только при продаже «вторички». Вы можете уменьшить налог, даже если продаете квартиру в недостроенной новостройке по договору уступки прав требования.

    Налог можно уменьшить даже при продаже недавно купленной квартиры

    Декларация

    Декларацию в налоговую вам подавать не нужно: квартира появилась у вас до 2016 года и вы владели ею более 3 лет. Декларация 3- НДФЛ заполняется в двух случаях: если квартиру приобрели до 2016 года и владели ею менее 3 лет или если квартиру приобрели после 2016 года и продали ее, не дожидаясь 5 лет.

    journal.tinkoff.ru

    Как снизить налог при продаже квартиры

    При продаже жилья мы все должны заплатить имущественный налог. Для граждан РФ и других налоговых резидентов ставка составит 13%, для нерезидентов – 30%.

    Важно знать: Раньше, если ваша квартира находилась в собственности больше трех лет, при продаже вы освобождались от налога. С началом 2016 года ситуация меняется: для избавления от уплаты налогов придется ждать уже 5 лет.

    При определении даты отсчета есть некоторые особенности.

    Вы становитесь владельцем квартиры не в день ее непосредственной покупки, а в день, когда ее на вас официально зарегистрируют.

    Если квартира приобретена в жилищно-строительном кооперативе, то точкой отсчета можно считать дату, указанную в справке о полной выплате вашего пая. А если жилье перешло вам по праву наследования, то вы становитесь полноправным собственником в день смерти его владельца.

    Не хочу ждать пять лет! Есть другие способы уменьшить налог?

    Вариант 1. Предоставьте налоговикам документы о расходах на покупку своей квартиры. В этом случае НДФЛ будут высчитывать только с разницы между ценой покупки и ценой продажи этой недвижимости.

    Вариант 2. Если квартира перешла к вам по наследству, была подарена или приватизирована, то расходы на нее, конечно, подтвердить нельзя. Для таких ситуаций предусмотрен налоговый вычет размером в 1 млн рублей, на него можно уменьшить доход от продажи недвижимости.

    Важно знать: Если за год вы продали всю свою «недвижку» (квартиру, дачу, землю), то этот миллионный вычет будет поделен на все эти объекты. Так что лучше продавать все из них по отдельности – в разные годы, тогда такой «бонус» можно будет получать с каждой из продаж.

    Вариант 3. Если в год продажи жилья вы сразу покупаете себе новую квартиру, вы имеете право на получение еще одного налогового вычета – с суммы, потраченной на приобретение недвижимости. Правда, сумма не должна превышать 2 млн рублей.

    Налоговики пересчитают: сумма налога на проданную квартиру будет урезана на сумму, которая подлежит возврату из бюджетных денег.

    Подробнее можно прочитать здесь.

    Квартира, перешедшая вам по договору о дарении, тоже считается доходом и, как следствие, облагается налогом стандартного размера – 13% для резидентов и 30 % – для нерезидентов.

    А если квартиру удалось выиграть в каком-нибудь конкурсе или игре, то для перечисления в бюджет должны пойти 35% от общей цены такого «недвижимого приза».

    Важно знать: Тем, кто получил квартиру в подарок от родственников, не придется платить этот налог. В Семейном кодексе РФ четко прописано, кто освобождается от уплаты «пошлины» по праву родства: это супруги, дети, родители, дедушка и бабушка, братья и сестры (в том числе сводные).

    Кстати. Если вы дарите квартиру неблизким родственникам или вообще юридически «чужим» людям, не снижайте цену квартиры более чем на 20% от ее реальной рыночной цены. Понятно, что вы хотите скостить налог, но налоговый инспектор может заинтересоваться вами и выписать штраф.

    А если я не буду платить налог?

    Это очень быстро перестанет быть тайной для налоговой инспекции. До 15 июля каждого года необходимо перечислить в казну все причитающиеся налоги, иначе можно докатиться до штрафа.

    Если же вы все-таки «забыли» уплатить налог, ждите «надбавки». С последнего дня, установленного для подачи налоговой декларации, начнет набегать штраф – в размере 5% от суммы сбора, при этом не менее 1 тыс. рублей и не более 30% задолженности.

    finance.rambler.ru

    Расчет налога при продаже квартиры полученной до 1 января 2016 года. Налог с продажи квартиры: подробный порядок расчета налога при продаже квартиры, применение вычетов или уменьшение дохода на расходы, примеры расчета налога в разных ситуациях, заполнение декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры. Уплата налога с продажи квартиры в 2018, 2017 и более ранние годы (квартира более 3 (трех) лет или менее 3 (трех) лет в собственности).

    ВНИМАНИЕ!
    Порядок расчета налога с дохода от продажи квартиры, про который будет рассказано ниже, применяется в отношении квартир полученных в собственность до 1 января 2016 года. Если вы получили недвижимость позже (то есть право собственности на нее было офомлено после 1 января 2016 года), то читать дальше НЕ НУЖНО. Вам необходима эта статья (см. по ссылке) — Налог с продажи квартиры, полученной в собственность после 1 января 2016 года

    Нужно ли платить налог с продажи квартиры или нет? На какие вычеты имеет право продавец квартиры? Какова будет сумма налога? Как ее правильно рассчитать? Ответы на эти вопросы зависят от ряда факторов. Их не много. Например, от срока, в течение которого квартира находилась в вашей собственности, ее продажной цены, кадастровой стоимости, суммы расходов на ее приобретение (если таковые были). Но обо всем по порядку.

    Налог с продажи квартиры в 2018, 2017 и 2016 годах (квартира 3 года или менее 3 лет в собственности)

    Во многих случаях при продаже квартиры продавец должен заплатить налог на доходы. Почему «во многих», а не во всех? Все зависит от двух факторов:

    1. Срока, в течение которого квартира находилась в собственности продавца.
    2. Продажной стоимости квартиры.

    Срок нахождения в собственности

    Если квартира находится в собственности продавца 3 года и больше, то налог с продажи квартиры платить не нужно. Продажная стоимость квартиры никакого значения не имеет. Необходимая льгота установлена пунктом 17.1 статьи 217 Налогового кодекса. Но, как мы сказали выше, это правило распространяется только на те квартиры, которые приобретены до 1 января 2016 года. Если квартира куплена позже, то правило расчета налога по ней смотрите по ссылке >>>.

    Причем 3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения квартирой может начаться в начале, середине или конце года. О том как определить срок владения квартирой смотрите по ссылке.

    Как определить начало срока в течение которого квартира была в вашей собственности? Обычно достаточно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на квартиру. Строка в Свидетельстве «о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации». Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по квартире. Нужная дата стоит в строке 3 «Вид, номер и дата государственной регистрации права».

    Если не вдаваться в подробности вы можете начать его считать с момента выдачи такого свидетельства. Он указан в самом документе в строке «Дата выдачи». Юридически не правильно — зато просто. Обычно этот срок начинает считаться раньше — с момента госрегистрации сделки о приобретении квартиры и внесения соответствующей записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество, а не выдачи Свидетельства. Но обычно момент регистрации сделки о приобретении квартиры и момент выдачи свидетельства совпадают или разнятся очень незначительно. Если свидетельства нет (их перестали выдавать в 2016 году) — смотрите строку 3 выписки из госреестра прав по квартире.

    Из этого правила есть три исключения при которых абсолютно не важно когда оформлено Свидетельство. Они касаются квартир полученных:

    • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
    • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
    • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).
    • Таким образом, налог с продажи квартиры находящейся в собственности продавца 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию подобный доход не подлежит.

      Налог с продажи квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет (3-х лет) , возможно придется заплатить. Но тут имеет значение второй фактор — продажная стоимость квартиры.

      Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года ее кадастровая стоимость к расчету налога никакого отношения не имеет. Налог считают исключительно из продажной (договорной) цены квартиры. Это и есть ваша сумма дохода.

      Продажная стоимость квартиры (собственность на квартиру менее 3 лет)

      В принципе доход от продажи такой квартиры облагают налогом. Однако у продавца есть два способа уменьшить доход при расчете налога с продажи квартиры. Он может выбрать любой из них по своему желанию. Первый — получить имущественный налоговый вычет. Второй — уменьшить доходы на расходы по покупке проданной квартиры. Если в результате доход станет равным нулу (или будет вообще отрицательным) налог платить не придеться. Расскажем об этом подробней.

      Как уменьшить доход и рассчитать налог

      Сумму налога от продажи квартиры рассчитывают по очень простой формуле:

      Доходом считают продажную стоимость квартиры, которая указана в договоре купли-продажи и вашей расписке о получении денег с покупателя квартиры. Причем доход возникает у вас в том году, в котором вы фактически получили деньги от покупателя. Дата заключения договора и регистрации сделки в Росреестре не имеет значения. Например, договор купли-продажи заключен в 2015 году, а деньги от покупателя вы получили лишь в 2017 году. Доход считается полученным в 2017 году. И еще раз подчеркнем. По квартирам, полученным в собственность до 2016 года, кадастровая стоимость в расчете налога НЕ ПРИМЕНЯЕТСЯ. В расчете участвует только договорная продажная цена квартиры.

      Про суммы уменьшающие доход (вычет или расходы) читаем дальше.

      Налоговый вычет при продаже квартиры

      Первый способ — имущественный вычет. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право получить имущественный налоговый вычет. Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога. В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год. Это установлено подпунктом 1 пункта 1 и подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитаты:

      ————————-
      1. При определении . налоговой базы . налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов.
      1) имущественный налоговый вычет при продаже имущества, а также доли (долей) в нем . ;

      2. Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:
      1) имущественный налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) . не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

      ————————-

      Итак, налог начисленный по ставке 13 процентов нужно платить с суммы, превышающей 1 000 000 руб. Если продажная стоимость квартиры равна или меньше 1 млн., то налог с продажи квартиры платить не надо.

      Пример
      Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать. Квартира получена в собственность до 2016 года.

      Ситуация 1
      Продажная стоимость квартиры равна 3 400 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      3 400 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 2 400 000 руб.

      С него нужно заплатить налог в размере:
      2 400 000 х 13% = 312 000 руб.

      Ситуация 2
      Продажная стоимость квартиры равна 950 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      950 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      Доход, облагаемый налогом, меньше вычета. Считается, что он равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.

      Ситуация 3
      Продажная стоимость квартиры равна 1 000 000 руб. Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      1 000 000 (продажная стоимость квартиры) — 1 000 000 (вычет) = 0 руб.

      Доход, облагаемый налогом, равен вычету. Считается, что он также равен нулю. Поэтому налог платить не нужно.
      ———————————

      Если продается квартира, которая находится в долевой собственности нескольких лиц (собственников), то общая сумма вычета (1 000 000 руб.) делится между ними пропорционально их долям. Это правило применяют при условии, что квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. В то же время если каждый собственник продает свою долю по отдельному договору купли-продажи доли, то вычет в размере 1 000 000 руб. предоставляется каждому продавцу в полной сумме. Какому либо распределению он не подлежит.

      При этом у каждого собственника должна быть возможность выделить свою долю в квартире «в натуре». Оптимальный вариант если на момент продажи она была выделена (то есть по сути перед продажей квартира превращена в коммуналку с разделением лицевых счетов по ней). Поэтому теоретически данной льготой не могут воспользоваться те собственники, которые владеют, например, 34/189 долей. Выделить такую долю «в натуре» в принципе невозможно. Однако налоговая служба в этом вопросе довольно лояльна к налогоплательщикам. По их мнению, чтобы получить вычет в полной сумме нужно выполнить лишь два условия. Первое — продать долю по отдельному договору купли-продажи доли (а не квартиры). Второе — на каждую долю должно быть ОТДЕЛЬНОЕ свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае каждый продавец вправе рассчитывать на вычет в полной сумме (1 000 000 руб.) без его распределения между собственниками. Официальную точку зрения налоговой службы смотрите по ссылке. Подробнее о том, как платить налог с продажи доли в квартире смотрите по ссылке >>>

      Пример
      У продаваемой квартиры 2 владельца: Иванов и Петров. Им принадлежит по 1/2 доли каждому. Они владеют квартирой менее 3 лет. Право собственности на доли получено до 2016 года. Они решили ее продать.

      Ситуация 1
      Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Продажная стоимость квартиры 2 800 000 руб. Доход каждого продавца по этой сделке, равен:
      2 800 000 (продажная стоимость квартиры) х 1/2 (доля в квартире) = 1 400 000 руб.

      Каждый продавец получает право на вычет в сумме:
      1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/2 (доля в квартире) = 500 000 руб.

      Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
      1 400 000 (доход) — 500 000 (вычет) = 900 000 руб.

      С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
      900 000 х 13% = 117 000 руб.

      Ситуация 2
      Квартира продается по долям. Иванов и Петров заключили два договора купли-продажи долей. Стоимость каждой доли, установленная в каждом договоре — 1 400 000 руб. На каждую долю есть отдельное свидетельство о госрегистрации.

      В данной ситуации каждый продавец вправе воспользоваться вычетом в 1 000 000 руб.

      Каждый продавец получает доход, облагаемый налогом, в сумме:
      1 400 000 (доход) — 1 0 00 000 (вычет) = 400 000 руб.

      С него каждому продавцу нужно заплатить налог в размере:
      400 000 х 13% = 52 000 руб.
      ———————————

      При продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

      Доходы минус расходы

      Второй способ — доходы минус расходы. Продав квартиру которая была менее 3 лет в собственности вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с ее покупкой. Об этом сказано в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса. Цитата:

      ————————
      . налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
      ————————

      Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между полученными доходами и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, квартира продана дешевле, чем куплена) налог с продажи квартиры платить не надо. Если расходы меньше доходов (квартира продана дороже, чем куплена) налог платить надо.

      Пример
      Иванов владеет квартирой менее 3 лет. Он решил ее продать.

      Ситуация 1
      Продажная стоимость квартиры равна 4 500 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 600 000 руб.

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      4 500 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 600 000 (расходы на покупку) = 900 000 руб.

      С него нужно заплатить налог в размере:
      900 000 х 13% = 117 000 руб.

      Ситуация 2
      Продажная стоимость квартиры равна 2 800 000 руб. Расходы Иванова по покупке этой квартиры, которые подтверждены документами, составили 3 100 000 руб.

      Доход Иванова, облагаемый налогом по этой сделке, равен:
      2 800 000 (продажная стоимость квартиры) — 3 100 000 (расходы на покупку) = 0 руб.

      Доходы меньше расходов на покупку квартиры. Поэтому доход, облагаемый налогом, равен нулю. Налог платить не нужно. Декларацию по налогу Иванов обязан сдать в инспекцию в любом случае.
      ———————————

      Внимание!

      Как и в случае с первым способом при продаже квартиры, которая находилась в собственности менее 3 лет вы обязаны сдать в налоговую инспекцию декларацию о доходах (форма 3-НДФЛ). Нужно платить налог с дохода от продажи квартиры или нет, НЕ ВАЖНО. Декларация должна быть подана в любом случае. Если вы ее не сдадите вас оштрафуют. Минимальный штраф — 1000 руб. Подробнее о том, как должна быть подана декларация 3-НДФЛ смотрите по ссылке >>>

      Копии документов, которые подтверждают ваши расходы на покупку и оплату квартиры должны прилагаться к декларации. К документам, которые подтверждают факт покупки квартиры относят: договор купли-продажи (или ДДУ) и Свидетельство о праве собственности на квартиру. К документам, которые подтверждают факт оплаты квартиры относят платежные документы. Например чек ККТ или платежное поручение (при покупке у организации), расписку продавца в том, что он получил от вас деньги (при покупке у другого человека). Что делать если платежных документов нет? Как указывает налоговая служба достаточно того, что в договоре купли-продажи будет написано «все расчеты произведены полностью». Подобная фраза в договоре подтверждает факт расчетов и оплаты квартиры покупателем. Об этом сказано в одном из писем налоговой службы (см. по ссылке). Однако данная норма не применима при покупке квартиры у индивидуального предпринимателя или организации. В такой ситуации платежные документы необходимы.

      Дополнительно нужно учитывать, что возможно по этой квартире вы вправе заявить дополнительный имущественный вычет как покупатель жилья (если ранее вы подобным вычетом никогда не пользовались и приобретали квартире не у взаимозависимого лица). Тот факт, что квартира по которой заявляется вычет продана никакого значения не имеет. Подробнее о том как получить такой имущественный вычет смотрите по ссылке.

      Какой из способов выгодней: вычет или расходы

      Очевидно, что пользоваться вторым способом (доходы минус расходы) выгодней только в одном случае — расходы на покупку квартиры больше 1 000 000 руб. В противном случае проще использовать первый способ (вычет). Ведь получая вычет вам не нужно документально подтверждать покупную стоимость проданной квартиры.

      Некоторые считают, что они вправе использовать симбиоз двух способов. То есть доход от продажи одной и той же квартиры уменьшить сперва на вычет в размере 1 000 000 руб., а затем на расходы по ее покупке. Так поступать запрещено. Вы должны выбрать что то одно — либо вычет, либо расходы.

      Возникает другой вопрос. Как поступить если в одном и том же году продано две квартиры? Можно ли уменьшить доход от продажи одной из них на вычет, а другой — на сумму расходов по покупке? Достаточно спорный вопрос. Но Минфин считает, что так поступать можно. То есть доход от продажи одной квартиры вы уменьшаете на вычет, а другой на сумму расходов. Об этом, в частности, сказано в письмах Минфина России от 27 апреля 2012 г. № 03-04-05/7-563, от 5 апреля 2011 г. № 03-04-05/9-219, от 10 февраля 2010 г. № 03-04-05/9-48, от 3 июня 2009 г. № 03-04-05-01/418. Согласно этим документам (цитата):

      ———————————
      «при продаже в одном налоговом периоде двух квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налогоплательщик имел право воспользоваться имущественным налоговым вычетом в сумме, полученной от продажи квартиры в размере до 1 000 000 руб., и одновременно уменьшить сумму облагаемого налогом дохода от продажи другой квартиры на сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением».
      ———————————

      Однако, по мнению налоговиков, подобные разъяснения несколько противоречат Налоговому кодексу. В подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Налогового кодекса нем говорится, что расходы могут использоваться ВМЕСТО применения вычета. Получается, что закон предусматривает лишь один из двух вариантов: либо вычет, либо расходы. Именно поэтому налоговые инспекции невзирая ни на какие разъяснения Минфина иногда отказывают в уменьшении доходов от продажи разного имущества и на вычет и на расходы. Подробности есть в разделе «Комментировать» (см. ссылку). Здесь один из наших читателей воспользовался разъяснениями минфина, налоговики с этим не согласились и он впоследствии судился с ними. Причем суд проиграл.

      Но, не смотря на это, мы бы воспользовались разъяснениями Минфина (по одной квартире вычет, по другой — расходы). Если налоговики будут недовольны они вправе обратиться в суд. Один суд решил так, другой может решить по другому. Для отечественной судебной системы это нормально.

      Если вы провели продажу и покупку квартиры в одном и том же году, то налог нужно платить в особом порядке. В данном случае вы получаете право на 2 налоговых вычета одновременно (как продавец и как покупатель квартиры). Подробнее о том как платить налог при покупке и продаже квартиры смотрите по ссылке.

      Мы рассмотрели самые простые случаи расчета налога с продажи квартиры, которая находилась в собственности более или менее трех лет. Разумеется есть множество разных особенностей. Если у вас более сложный случай (например, продажа квартиры несколькими собственниками) пишите свой вопрос на наш сайт. Для этого достаточно заполнить простую форму внизу заглавной страницы.

      Это интересно:

      • Вернуть займ товаром Как передать товар в счет погашения денежного займа без процентов и как его оприходовать? Вопрос: Физическое лицо, занимающееся предпринимательской деятельностью, (УСН и ЕНВД розница) передает другому физическому лицу, также занимающемуся предпринимательской деятельностью […]
      • Постановление об отказе в совершении нотариального действия выносится нотариусом Отказ в совершении нотариального действия Согласно ст. 48 Основ о нотариатенотариус отказывает в совершении нотариального действия, если: с просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых […]
      • Приказ об архивировании Архивная обработка документов Архивная обработка документов по личному составу и основной деятельности В архивной деятельности есть свой сленг и термины, которые используются в нашей деятельности. Так вот: Архивация документов, Архивирование документов, и Архивная […]
      • Нотариус на юбилейном в краснодаре Нотариус на юбилейном краснодар В воскресенье, 3 июня, в Международном детском центре «Артек» были подведены итоги национального конкурсного отбора «Детского Евровидения-2018», финал которого пройдет в Минске 25 ноября. За право представлять Россию боролись 12 юных […]
      • Код на деньги споре Чит-коды для Spore (PC) Коды для Spore, открывающие быструю эволюцию, цветовые фильтры, ДНК, деньги и многое другое В игре жмём одновременно Ctrl + Shift + C . В появившемся окне вводим нужные коды (учтите, некоторые читы работают только в определённые моменты игры). […]
      • Правила вживання мякого знака ФОНЕТИКА. ОРФОЕПІЯ. ГРАФІКА. ОРФОГРАФІЯ Тема. Правила вживання м’якого знака Мета: закріпити набуті знання з теми “Вживання м’якого знака”, вдосконалити навички правильного написання і вимови слів із м’яким знаком; розвивати логічне мислення, пам’ять, увагу; виховувати […]
      • Исковое заявление по задолженности по алиментам Алиментная задолженность может возникнуть по разным причинам. Одни родители умышленно не платят алиментов, рассчитывая, что это просто сойдет им с рук, другие – считают решение суда незаконным и собираются оспаривать его, третьи – находятся в затруднительном положении. […]
      • Налог с дохода по депозитам юридических лиц Основы налогообложения депозитов юридических лиц в 2018 году Какую роль депозитные вклады играют для юридических лиц? В первую очередь это приносит дополнительный доход для организации. И не имеет значения коммерческая она или нет. Дорогие читатели! Статья рассказывает о […]