Оформление ипотеки у нотариуса

| |0 Comment

Ипотечная сделка — сделка по приобретению в собственность недвижимого имущества с использованием ипотечного кредита. Ипотека является одной из форм договора залога имущества, заключаемого с целью обеспечения исполнения обязательств должником. Оформление ипотеки — один из наиболее распространенных способов покупки недвижимости гражданами, у которых для приобретения дома или квартиры не хватает личных денежных средств. При ипотечной сделке недвижимое имущество приобретается за счет денежных средств кредитной организации (банка), а полученный гражданином ипотечный кредит обеспечивается, как правило, приобретаемым объектом недвижимости.

Сторонами по договору залога имущества являются залогодатель (должник) и залогодержатель (кредитор). Залогодателем по ипотеке может быть как сам должник, так и третье лицо.

Недвижимое имущество, заложенное в процессе оформления ипотеки, остается в собственности залогодателя, если иное не предусмотрено договором залога имущества. В случае неисполнения залогодателем своих обязательств по договору ипотеки залогодержатель вправе требовать удовлетворения из стоимости имущества, заложенного должником. Если иное не предусмотрено договором залога имущества, ипотека обеспечивает денежное требование в том объеме, в каком оно будет в момент удовлетворения (неустойка, проценты, возмещение убытков и расходов). Взыскание в случае неисполнения должником своих обязательств обращается исключительно на имущество, заложенное по ипотечной сделке, а кредитор получает преимущественное право перед другими кредиторами на удовлетворение своих требований.

Предметом ипотечной сделки может быть недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в соответствии с законом:
— недвижимость, используемая в предпринимательской деятельности (здания, сооружения, предприятия);
— земельные участки;
— гаражи, дачные дома и другие строения, используемые для потребительского назначения;
— дома и квартиры, части домов и квартир.
Предметом договора залога недвижимого имущества может быть как приобретаемая по ипотеке недвижимость, так и недвижимость, уже имеющаяся в собственности залогодателя.
В отличие от других видов обеспечения исполнения обязательств ипотечная сделка имеет ряд особенностей:
— ипотека является имущественным способом обеспечения обязательств, исполнение обязательств обеспечивает не сам залогодатель, а заложенное недвижимое имущество;
— обеспеченное ипотекой обязательство удовлетворяется залогодержателем преимущественно перед другими кредиторами залогодателя и только из стоимости заложенной недвижимости;
— так как предметом ипотечной сделки является ценное недвижимое имущество, то кредитор может рассчитывать на возмещение реальных убытков в любое время с момента удовлетворения, независимо от уровня инфляции;
— ипотека не является самостоятельным обязательством, она устанавливается для обеспечения исполнения обязательств по договорам займа, кредита, купли — продажи, подряда, аренды и прочим договорам.

При оформлении ипотеки необходимо соблюдать правила о заключении договоров, установленные Гражданским кодексом РФ, а также положения ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Договор залога недвижимого имущества (договор ипотеки) может заключаться в простой письменной форме. Обязательного удостоверения договора ипотеки нотариусом закон не требует. Но для юридической защиты ипотечной сделки в большинстве случаев сами банки требуют нотариального удостоверения договора ипотеки. К тому же помощь нотариуса в оформлении ипотеки просто необходима, если стороны не могут самостоятельно грамотно составить договор залога имущества, так как требования закона к содержанию договора достаточно жесткие. В соответствии с законом ипотека должна быть зарегистрирована в органе государственной регистрации в порядке, предусмотренном ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

xn—-7sbhwqihdbpmiq4ab.xn--p1ai

Нотариус и его роль в ипотеке

В соответствии с требованиями законодательства, участие нотариуса в ипотечной сделке не является обязательным. Разумеется, договор может быть заверен у специалиста, однако многие банки теперь обходятся без данного действия.

Дело не только в банальной экономии денег, ведь услуги нотариуса в настоящий момент стоят относительно небольших денег. Важный аргумент против участия – это необходимость сбора всех сторон в одном месте, что вызывает серьёзные затруднения.

Другие специалисты говорят о том, что нотариус для ипотеки очень важен, так как он позволяет защитить интересы покупателя. Предоставление вычитанного и выверенного договора гарантирует его соответствие требованиям законодательства и исключает возможность каких-либо ошибок. Данная форма заверения порой требуется и банками для того, чтобы исключить какие-либо претензии со стороны клиентов в дальнейшем.

Когда и зачем нужен нотариус?

Обязательное нотариальное заверение сделки с банком не требуется, однако если речь идёт об ипотеке, то окончательное слово – за кредитно-финансовым учреждением. Для большинства из них достаточно простой письменной формы, однако данный вопрос следует уточнить заранее, поскольку он несколько продлевает сроки реализации сделки, а так же требует дополнительных финансовых затрат. Если участие подобного специалиста в ипотечной сделки является обязательным требованием кредитора, то в этом случае нотариус и ипотека будут тесно связаны между собой: заемщику придётся обратиться именно в то нотариальное учреждение, на которое укажет банк.

Как правило, нотариальное удостоверение может быть затребовано в нескольких случаях. Самая распространённая ситуация — если банк выдаёт деньги заёмщику на покупку квартиры, которая в дальнейшем становится средством обеспечения обязательств. Именно залог объекта недвижимости подлежит нотариальному удостоверению, чтобы в дальнейшем стороны смогли отстоять свои интересы. Не стоит забывать и о том, что, оформляя ипотеку, заёмщику также необходимо согласие жены (мужа) на получение данного кредита, либо заявление о том, что он в браке не состоит. Как первый, так и второй документ подлежат заверению у нотариуса. Другим распространенным случаем, когда без нотариуса не обойтись, является получение материнского капитала, которое невозможно без нотариального удостоверения обещания родителей передать часть недвижимости в собственность детям.

Можно ли обойтись без нотариуса?

Во всех остальных ситуациях нотариус в ипотеке не является обязательным. Как известно, есть различные схемы кредитования, определяемые договором. Он может быть как двухсторонним (участвуют продавец и покупатель), так и трёхсторонним (с участием банка). Большинство банков не настаивают на участии нотариуса при заверении договоров, поскольку это выливается в дополнительные финансовые и временные издержки.

Впрочем, некоторые банки по-прежнему привлекают данных специалистов. Связано это с их желанием обезопасить себя от возможных претензий со стороны заёмщика в будущем. И всё же, большинство из них отказываются от данной практики, оптимизируя свои затраты и создавая универсальные договоры, которые учитывают интересы сторон в равной степени.

Ипотека и нотариус: перспективы развития.

Ещё 10 лет назад ипотечные сделки в обязательном порядке заверялись у нотариуса, а сегодня участие специалиста в данном процессе требуется далеко не всегда. Дальнейшие перспективы развития зависят от того, как сложится практика и будут ли возникать спорные и конфликтные ситуации между банками и заёмщиками. Связано это с тем, что нотариус несёт всю полноту ответственности за подготовленные им юридические документы и от того, насколько качественно будут оказываться данные услуги, будет зависеть дальнейший спрос на них в будущем.

Главным аргументом против нотариуса являлась стоимость его услуг, которая в некоторых случаях составляет около 1% от стоимости предмета сделки. Не слишком ли это много за подготовку договора и проставление нескольких печатей и подписей? Кроме того вопросы вызывает и политика дальнейшего сотрудничества с подобными лицами ведь порой нотариусы требуют доплаты за заверение всех дополнительных соглашений, да и в целом имеют склонность к злоупотреблению положением заемщика и кредитора.

В настоящий момент нет никаких оснований полагать, что законодательство сделает шаг назад и полностью исключит возможность косвенного участия данных специалистов в купле-продаже квартиры по ипотеке: нотариусы все также будут заверять исключительно подписанные договора, необходимые для регистрации перехода права собственности, а также подлинность документов, являющихся обязательным условием для предоставления кредита.

www.ipoteka-legko.ru

Договор ипотеки и нотариус. Тонкости оформления

Оформляя договор ипотеки, некоторые банки требуют его нотариального удостоверения. Нужно ли оно?

В каких случаях нужен нотариус?

В п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ определено, что при совершении супругом какой-либо сделки, подлежащей госрегистрации, необходимо согласие его мужа/жены. При этом согласие должно быть нотариально удостоверено.

С 1 марта 2013 года договоры купли-продажи недвижимости не регистрируются, поэтому такое согласие не требуется.

Как вариант согласие супруга может потребоваться при продаже жилья, тогда это будет согласие на распоряжение имуществом, а не приобретение.

Известно, что сделка купли-продажи может быть совершена в нотариальной форме. Это значит, что тот же договор купли-продажи заверяется нотариусом. Что дает это заверение? С точки зрения закона – ничего. Последствия договоров купли-продажи простой и нотариальной формы одинаковы. Поэтому привлечение нотариуса при совершении сделок, на наш взгляд, это лишние хлопоты.

Надо ли заверять у нотариуса договор ипотеки

Сделка по приобретению жилья в ипотеку заключается подписанием трех документов: договора купли-продажи, кредитного договора и закладной.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ появление права собственности на недвижимость и его ограничение в виде ипотеки подлежит государственной регистрации в Росреестре. Это считается достаточным для констатации факта совершения сделки.

Согласно тому же Гражданскому кодексу РФ договор купли-продажи недвижимости и кредитный договор заключается в простой письменной форме.

Договор ипотеки (закладная) – это соглашение о передаче купленного жилья в залог кредитору. Факт обременения жилья, как указывалось выше, также регистрируется в Росреестре.

Таким образом, нотариальное удостоверение договора ипотеки не нужно. Оно просто ничего не даст, кроме еще одного подтверждения факта совершения сделки. Но зачем одно и то же подтверждать дважды?

Некоторые банки требуют нотариального удостоверения договора ипотеки. Считается, что это дает им большую юридическую защищенность.

Кроме того, банки просят нотариально заверенное согласие супруга на оформление ипотеки. Поскольку в случае развода все долги делятся поровну, этот документ может очень пригодиться в суде.

Расходы на нотариальные услуги ложатся, конечно, на плечи заемщика, поэтому, если он не хочет тратиться на эти необязательные процедуры, ему придется искать другой банк. Либо согласиться на условия кредитора.

moydom.media

Ипотека: когда необходимы услуги нотариуса?

Каждому желающему приобрести жилье в ипотеку на том или ином этапе потребуются услуги нотариуса, ведь иначе банк, а иногда и продавец жилья не согласятся на сделку. Вообще, понятия ипотека и нотариус всегда неразрывно связаны, и хотя закон «Об ипотеке» предусматривает только обязательную государственную регистрацию ипотечного договора, на практике ипотека без нотариуса является невозможной. Помните, что нотариальное удостоверение сделки — не является обязательным, согласно Федеральному закону. Договор ипотеки — обязателен ли нотариус?

Нотариальные услуги всегда означают дополнительные расходы, однако стоимость услуг нотариуса в большинстве случаев вполне доступна для заемщиков. К тому же, нотариальное удостоверение пакета необходимых документов, который требует банк или продавец квартиры, гарантирует избежание целого ряда возможных проблем. С этой точки зрения кредитные организации, требующие заверения договора ипотеки у нотариуса, вполне можно понять.

Таким образом, ипотека и нотариус вместе взятые служат хорошей гарантией взятых обязательств и защиты от различного недоразумений. Но иногда кредиторы значительно завышают запросы, когда требуют нотариального заверения практически каждого документа. Давайте разберемся, в каких ситуациях ипотека может обойтись без нотариуса, а когда банк или продавец недвижимости обосновано требуют от заемщика или покупателя обратиться за услугами к нотариусу.

Нужен ли нотариус при ипотеке?

Нотариат обеспечивает защиту прав граждан путем совершения нотариусом действий от имени Российской Федерации, предусмотренных законом С 1 февраля 2014 года в 13 субъектах РФ был начат эксперимент по обязательному нотариальному заверению сделок с недвижимостью. Поэтому во многих регионах России заемщикам уже точно не избежать сотрудничества с нотариальным агентством. В Московской и Ленинградской областях, пока что договор купли-продажи недвижимости не подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

К услугам нотариуса при ипотеке прибегают по соглашению сторон — банка, продавца жилья и покупателя. Чаще всего, кредитная организация, в которой оформляется ипотека, указывает заемщику конкретного нотариуса, с которым сотрудничает банк. Заверение нотариусом договора купли-продажи жилья при ипотеке составляет около 1% от сделки. При этом, тарифы на данную услугу нотариуса утверждены законодательно. Иногда банк требует только составления договора купли-продажи нотариусом. За эту услугу нотариус также взимает фиксированную плату в размере 3 000 — 10 000 рублей.

При покупке жилья в ипотеку также могут потребоваться услуги нотариуса, например, при оформлении доверенностей, согласия супруга на приобретение жилья, заверение копий разнообразных документов и пр. Иногда кредитная организация предлагает клиенту другую крайность — отказ от нотариального удостоверения ипотеки. В этом случае банк настаивает на оформлении ипотечного договора в простой письменной форме. Для заемщика — это экономия денег, но если продавец жилья настаивает на обязательном заверении договора со стороны нотариуса, то сделка может сорваться. Как заключить ипотечный договор, прибегая к услугам нотариуса?

Виды договоров ипотеки и нотариус

Как вы знаете, ипотека может быть разной. Бывает покупка квартиры в ипотеку с одновременным ее залогом, бывает ипотека собственного жилья с целью получения целевого или нецелевого кредита. Все условия выдачи ипотечного займа оговариваются в договоре ипотеки, который заключается между заемщиком и банком. Рассмотрим основные виды ипотечных договоров, и узнаем, какие услуги нотариуса могут потребоваться в каждом отдельном случае:

  • Ипотека на нецелевой кредит. В этом случае клиент банка получает наличные деньги на любые цели, в качестве гарантии закладывает имеющееся или приобретаемое жилье. Здесь банк может потребовать обязательного заверения договора залога
  • Ипотека на целевой кредит. Заемщик получает деньги для приобретения жилья под залог имеющейся недвижимости. Форма заключения договора (нотариальная или без нотариуса) определяется конкретным банком
  • Классическая ипотека. Банк выдает деньги под залог приобретение квартиры с одновременной регистрацией залога и договора купли-продажи. В этом случае банк может выступать третьей стороной договора купли-продажи, и соответственно он может потребовать нотариального заверения сделки-купли продажи.
  • Во всех рассмотренных случаях именно банк (или продавец) определяет, обязательно ли заверять договор у нотариуса или нет.

    При оформлении ипотечного займа, кроме договора ипотеки, часто оформляется еще один документ — закладная, которая представляет собой дополнительное подтверждение состоявшейся ипотеки и права собственности на недвижимость, переданную в ипотеку. Заключается она в форме специальной ценной бумаги. Если при покупке квартиры по требованию кредитора составляется закладная, то это делается в присутствии нотариуса. Он сшивает закладную, а также нумерует листы и заверяет своей подписью и печатью.

    Ипотека и нотариус — это гарантия соблюдения всех пунктов договора, который прошел заверку. И даже если банк захочет что-то изменить в договоре, заверенном нотариусом, без согласования с заемщиком сделать ему это будет очень сложно.

    moezhile.ru

    Нотариальное удостоверение. Нотариус при ипотеке

    Сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации, обязательное нотариальное удостоверение — не требуется. Но нотариус при ипотеке может потребоваться, если на нотариальном удостоверении ностаивает одна из сторон сделки или банк

    А нужен ли нотариус при ипотеке?

    Нужен ли нотариус при ипотеке или нет?
    По Закону, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации, путем занесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав.
    Обязательное нотариальное удостоверение — не требуется.
    Нотариус, как правило, нужен покупателю: нотариус — свидетель сделки, свидетель договоренностей между покупателем и продавцом относительно предмета сделки. И выбор, как совершать сделку: в нотариальной или в безнотариальной форме, в большинстве случаев — это выбор покупателя.

    Когда мы говорим о покупке квартиры в кредит, то покупатель (он же — заемщик) покупает квартиру с использованием средств кредитной организации и необходимость нотариального удостоверения определяется именно этой организацией.
    Вопрос может быть поставлен примерно так:
    «Хотите получить в нашем банке кредит? Значит нотариальное удостоверение договора — обязательно.»
    Причем договор должен удостоверять не абы какой нотариус, а тот, которого назовет банк.
    Я пишу: «может быть поставлен» — потому что многие банки отказались от удостоверения договоров нотариусом, а тех, кто на нотариальном удостоверении настаивает — единицы.

    Хорошо когда есть выбор.

    Но есть другая крайность: некоторые банки настаивают, чтобы договор был заключен в простой письменной форме и никак иначе: никакого нотариального удостоверения.
    Чем плоха такая постановка вопроса, ведь казалось бы, банк пытается покупателю деньги сэкономить?
    Дело в том, что иногда продавец квартиры настаивает, чтобы сделка удостоверялась нотариально.
    Причины, по которым лучше сделку удостоверить нотариально, в каждом конкретном случае могут быть различными.
    Важно другое: жесткая позиция банка может не позволить купить понравившуюся квартиру.
    Поэтому лучше, когда банк оставляет выбор относительно нотариального удостоверения, за заемщиком.

    Виды договоров при ипотеке.

    Заемщик и банк заключают кредитный договор, и Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, хотя по желанию — возможно (но такого желания, насколько мне известно пока никто не выражал).
    В соответствии с этим договором, банк выдает заемщику деньги. Покупка квартиры при этом может происходить по-разному.
    Давайте разберем основные способы и основные виды договоров.

    • Банк выдает заемщику «живые деньги», заемщик покупает квартиру, затем, в течение определенного периода, должен эту квартиру заложить банку.
      В этом случае, банком не накладывается никаких ограничений на то, в какой форме будет приобретаться квартира: в нотариальной или в простой письменной. Требования о возможном нотариальном удостоверении могут касаться лишь договора залога.
    • Банк выдает заемщику «живые деньги» под залог имеющейся недвижимости. В какой форме будет заключен договор залога — выбирает банк. При этом,
      • если кредит потребительский и банку не важно на что заемщик потратит деньги, то даже если заемщик приобретет на эти деньги другую недвижимость, выбор как совершать приобретение другой недвижимости (в нотариальной или в безнотариальной форме) — это выбор покупателя-заемщика.
      • возможна ситуация, когда кредит целевой, то есть выдается хоть и под залог имеющегося жилья, но при условии, что выданные денежные средства должны пойти на приобретение другой недвижимости. В этом случае банк может определять не только то, в какой форме заключается договор залога, но и то, в какой форме будет приобретаться новое жилье.
      • Банк выдает заемщику деньги под залог приобретаемой квартиры причем залог регистрируется одновременно с договором купли-продажи квартиры
          возможны варианты:
        • Между покупателем и продавцом заключается двусторонний договор, а что касается банка, то в договоре есть буквально парочка пунктов, говорящих о том, что недвижимое имущество приобретается с использованием кредитных средств такого-то банка и ипотека возникает в силу закона.
        • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, но несмотря на то, что банк является стороной договора, ипотека возникает в силу закона. В самом тексте договора есть те же самые парочка пунктов, что и в предыдущем случае, плюс реквизиты банка, подпись сотрудника банка.
        • Договор заключается трехсторонний: между банком, покупателем и продавцом, и ипотека возникает в силу договора. Банк в этом случае обязательно выступает стороной договора, в договор могут быть внесены пункты, хотя и не предусмотренные Законом об ипотеке, но не противоречащие ему.
        • Во всех этих случаях банк решает, необходимо ли нотариальное удостоверение договора или нет. Надеюсь, Вы заметили, что я несколько раз упомянул слово «договор», но так и не дал название этому договору. Дело в том, что то, как будет называться договор определяет банк. По практике, если в банке принято какое-то название договора, то для конкретной сделки изменить его проблематично.

          Приведу-ка я несколько названий договоров, которые наиболее часто используются банками:

        • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
        • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ С ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
        • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ
        • ДОГОВОР ПРИОБРЕТЕНИЯ КВАРТИРЫ ЗА СЧЕТ КРЕДИТНЫХ СРЕДСТВ — данное название договора используется все реже по двум причинам:
          1. данное название не конкретно, поскольку приобрести недвижимое имущество можно не только путем купли-продажи, но и путем ренты, мены, дарения. и из названия не ясно каким путем приобретается данное имущество
          2. договор — соглашение двух сторон из которых одна — продает, другая — покупает. И слово «ПРИОБРЕТЕНИЕ» не отражает действия другой, продающей, стороны договора.
        • ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ И ИПОТЕКИ КВАРТИРЫ — для трехсторонних договоров. возможны и другие названия.
          Вместо слова «Квартира» может быть любая недвижимость.

        Во всех перечисленных выше случаях, кроме самого договора, может быть составлен отдельный документ: «ЗАКЛАДНАЯ».
        Закладная — это ценная бумага, подтверждающая права залога на данный объект у кредитора.
        По Закону нотариальное удостоверение подписи заемщика на закладной — не требуется. Но нередко, сотрудники банка настаивают, чтобы подпись заемщика на Закладной была бы удостоверенна нотариально, даже если по правилам банка удостоверение нотариусом самого договора — не требуется.

        www.ipotek.ru

        Это интересно:

        • Орфографические правила методика работы над ними Методика работы над орфографическим правилом Формирование навыка грамотного письма у школьников базируется на усвоении грамматической теории и орфографических правил. Орфографические правила регулируют написание не одного слова, а целой группы слов, объединенных чем-то […]
        • Capital rp уголовный кодекс Russian Samp-RP Меню навигации Пользовательские ссылки Информация о пользователе Вы здесь » Russian Samp-RP » Полиция Лос Сантос » [LSPD] Уголовный кодекс [LSPD] Уголовный кодекс Сообщений 1 страница 1 из 1 Поделиться12011-12-29 21:35:30 Автор: gera Участник […]
        • Подсудимый не является в суд Подсудимый не является в суд об избрании меры пресечения о розыске подсудимого 22 ноября 2010 г . п. Кузьмоловский Мировой судья судебного участка №16 Всеволожского района Ленинградской области Курятникова Е.Е., с участием частного обвинителя – потерпевшей (данные […]
        • Федеральный закон о пенсионных льготах ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ С 01.01.2002 трудовые пенсии назначаются и выплачиваются в соответствии с Федеральным законом «О трудовых пенсиях в Российской Федерации» от 17.12.2001 № 173-ФЗ. При установлении размера трудовой пенсии согласно названному […]
        • Программа для расчёта стажа работы О нюансах расчета страхового стажа рассказал ФСС России Правила подсчета и подтверждения страхового стажа для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности, по беременности и родам утверждены приказом Минздравсоцразвития России от 6 февраля 2007 г. № 91. […]
        • Куда пойти учиться на юриста в екатеринбурге Юридические вузы Екатеринбурга: места и проходные баллы Из года в год количество абитуриентов Екатеринбурга, желающих выучиться на юриста, лишь увеличивается. Это подтверждают рейтинги самых популярных вузов Екатеринбурга и самых востребованных в них направлениях, согласно […]
        • Закона 384-фз от 30122009 Юридический портал Советы профессионалов Федеральный закон от 30122009 384 фз ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» В-третьих, оценка соответствия коэффициентов энергоэффективности должна быть установлена в соответствии с действующим […]
        • Кто имеет право на мигалки Депутаты определили, кто может ездить с мигалками Депутаты от «Справедливой России» внесли в Госдуму законопроект, регламентирующий использование мигалок на машинах. Сергей Миронов и Олег Нилов предлагают оставить мигалки только на машинах президента, премьер-министра, а […]