Виды ипотек в силу закона

| | 0 Comment

Основания возникновения ипотеки

Основания возникновения ипотеки — под этим словосочетанием понимаются факторы в следствии наступления которых возникает один из следующих видов ипотеки:

  • Ипотека в силу закона.
  • Ипотека в силу договора.
  • Ипотека в силу закона (законная ипотека) возникает в следствии наступления обстоятельств указанных в федеральном законе (ст. 1 п. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ «Об ипотеке») (далее – Закон N 102-ФЗ). Такая ипотека возникает исключительно при целевом кредите на приобретение жилья, а потому ее регистрация обязательно сопровождается сменой собственника объекта недвижимости.

    Простыми словами: ипотека в силу закона — это когда купленная за кредитные средства квартира оформляется в собственность покупателя-заемщика и когда эта же квартира становится залогом по взятому займу (что есть стандартная схема предоставления ипотечного кредита).

    Пример: заемщик берет целевой кредит в банке на покупку квартиры, которая становится залоговым обеспечением по этой ссуде.

    Российским законодательством предусмотрены следующие основания возникновения законной ипотеки:

  • Ипотека жилых домов и квартир . Жилое помещение (жилые дома и квартиры) купленное или построенное с использованием кредитных средства банка (или любой другой кредитной организации) находится в залоге у кредитора с момента государственной регистрации ипотеки (п. 1 ст. 77 Закона N 102-ФЗ). Тоже самое касается покупки земельных участков (п. 1 ст. 64.1 Закона N 102-ФЗ), а также приобретения и строительства нежилых помещений (ст. 69.1 Закона N 102-ФЗ).
  • Продажа в кредит . Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, то проданный в кредит товар с момента его передачи покупателю и до его оплаты, признается находящимся в залоге у продавца (п. 5 ст. 488 ГК РФ). Те же правила действуют в отношении продажи товара в кредит, с условием о рассрочке платежа (п. 3 ст. 489 ГК РФ).
  • Рента (пожизненное содержание с иждивением). При передаче под выплату ренты какого либо недвижимого имущества, получатель ренты в качестве обеспечения обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).
  • Регистрация ипотеки в силу закона

    Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией договора купли-продажи. То есть в свидетельстве на купленную вами квартиру, в разделе «обременения» уже будет указано, что жилье приобретено с использованием кредитных средств и без согласия кредитора (банка) продать его нельзя.

    Законная ипотека регистрируется на основании заявления залогодержателя (заемщика) или залогодателя (кредитора), или нотариуса удостоверившего договор который привел к возникновению данного вида ипотеки (п. 2 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробнее о регистрации ипотеки читайте здесь.

    Обратите внимание! За госрегистрацию ипотеки возникшей в силу закона — пошлина не взимается (пп. 6 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

    Ипотека в силу договора

    Ипотека в силу договора (договорная ипотека) возникает на основании договора об ипотеке (ст. 1 п. 2 Закона N 102-ФЗ). Иначе говоря, возникновение такой ипотеки становится возможным только при наличии специальной договоренности сторон о залоге.

    Простыми словами: ипотека в силу договора — это когда покупатель-заемщик:

    1. Оформляет купленную за кредитные средства квартиру в свою собственность (получая при этом «чистое» свидетельство, т.е. — без обременения).
    2. Собирает пакет документов (на это обычно дается до 3-ех месяцев) именно на ту квартиру, которая как предполагается, станет предметом залога (т.е. в этом случае предметом залога по ипотеке может стать как кредитная квартира, так и любая другая недвижимость, находящаяся в собственности заемщика).
    3. Совместно с кредитором (банком) составляет и регистрирует отдельный договор ипотеки (лишь после этого на имущество накладывается обременение — т.е. именно с этого момента ипотека вступает в силу).
    4. Пример: заемщик берет целевой кредит на покупку недвижимости под залог уже имеющегося жилья.

      Соглашаясь на договорную ипотеку, банк сильно рискует . Ведь вплоть до того момента, пока договор ипотеки не будет зарегистрирован, кредитор (банк) формально не будет иметь никаких прав на купленную в рамках ипотечного кредитования недвижимость. Выход из такой ситуации кредитные организации находят в поручителях. На тот период времени, пока жилплощадь не будет передана в залог, они требуют от заемщика предоставить несколько физических или юридических лиц готовых поручиться за него. Одновременно с этим, на тот же отрезок времени, банки обычно завышают процентную ставку по кредиту.

      Регистрация ипотеки в силу договора

      Ипотека в силу договора регистрируется не вместе с договором купли-продажи квартиры, как это происходит при законной ипотеке, а отдельно, на основании отдельного ипотечного договора.

      Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления залогодержателя и залогодателя. В случае если ипотека возникла в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, то регистрация может быть осуществлена на основании заявления нотариуса, удостоверившего сей договор (п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ). Подробней о регистрации ипотеки можно узнать здесь.

      Ипотека: в силу закона, в силу договора — отличия

      Итак, чем же ипотека в силу закона отличается от ипотеки возникающей в силу договора:

      creditbudet.ru

      Что такое ипотека в силу закона и в силу договора?

      С юридической точки зрения ипотека представляет собой залог недвижимого имущества. Переданная в залог недвижимость служит для обеспечения обязательств заемщика перед кредитором и, в случае их неисполнения, кредитор будет вправе ее продать, а полученные деньги использовать для погашения выданного заемщику кредита. Существующее законодательство предусматривает два вида оснований для возникновения ипотеки:

      • Ипотека в силу закона;
      • Ипотека в силу закона.

        Ситуация, при которой ипотека возникает не в результате специальной договоренности сторон о залоге, а при наступлении определенных законодательством фактов, представляет собой ипотеку в силу закона, или легальную ипотеку. К основным случаям, при которых возникает ипотека в силу закона, следует отнести:

      • Покупку дома, квартиры, земельного участка с использованием кредитных средств банка;
      • Строительство дома с использованием кредитных средств банка;
      • Ситуацию, при которой продавец недвижимости одновременно выступает в качестве кредитора, предоставляя кредит или рассрочку своему покупателю.
      • Пример: Заемщик приобретает квартиру за счет кредитных средств, полученных им в банке. Поскольку покупка производится за счет заемных средств, ее оформление осуществляется путем заключения так называемого «договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств». После государственной регистрации такого договора заемщик становится собственником, но квартира автоматически считается находящейся в залоге у банка, а свидетельстве о праве собственности на такую квартиру в графе «Ограничения» будет стоять запись «Залог в силу закона».

        Ипотека в силу договора.

        Основанием для возникновения договорной ипотеки является заключение сторонами договора залога недвижимого имущества. Такой договор заключается одновременно с кредитным договором и не является самостоятельным обязательством. Отличительной особенностью ипотеки в силу договора является то, что обязательным условием предоставления кредита является передача в залог уже существующей в собственности заемщика недвижимости. Если при ипотеке в силу закона кредит является целевым и может быть использован только для покупки недвижимости, то при договорной ипотеке заемщик вправе потратить кредит по собственному усмотрению.

        Пример: Гражданин имеет в собственности квартиру и желает получить кредит на большую сумму, который впоследствии он планирует использовать для покупки дорогостоящего оборудования. В этом случае для получения кредита ему необходимо обратится в банк, где параллельно с кредитным договором будет подписан договор ипотеки, согласно которому квартира будет в залоге у банка.

        В большинстве случаев заемщики прибегают к ипотечному кредиту именно с целью приобрести недвижимое имущество, которое и будет впоследствии выступать в качестве обеспечения в банке, в связи с чем, ипотека в силу закона получила более широкое распространение.

        www.ipoteka-legko.ru

        Что такое ипотека в силу закона и в силу договора

        Ипотека является залогом недвижимости, который оформляется в обеспечение по договору займа, кредитному договору или же по другому обстоятельству. Ипотечное соглашение предоставляет право кредитору в случае невыплаты средств в оговоренные сроки изъять заложенное имущество или получить деньги, эквивалентные стоимости заложенной недвижимости. Порядок осуществления процедур определяется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

        По договору ипотеки может быть заложено следующее имущество:

        • предприятия, здания и сооружения, которые используются в предпринимательстве;
        • жилые квартиры, дома или их изолированные части;
        • земельные участки;
        • гаражи, дачи, летние дома и другие подобные строения;
        • суда внутреннего плавания, космические объекты, морские и воздушные суда.
        • Закладная предполагает, что имущество, находящееся в залоге в течение всего срока действия договора, остается во владении и пользовании залогодателя. В качестве последнего может выступать как должник, так и третье лицо, которое не является участником обязательства.

          В России существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Что это такое, и какие отличия существуют между ними, мы рассмотрим далее.

          Ипотека в силу закона

          Данный вид залога возникает не в результате специальной договоренности о залоге, а в силу определенных законодательных фактов. Второе название понятия – легальная ипотека. Она не предполагает оплату государственной пошлины и визит в регистрационную службу сотрудников банковской или другой кредитной организации, которая предоставила заем для покупки жилплощади. Ипотека в силу закона возникает на основании регистрации (при условии, что в оборот идут кредитные средства) следующих документов:

        • договора долевого участия в строительстве;
        • права собственности;
        • договора уступки.
        • Государственная регистрация ипотеки в силу закона происходит на основании первоначального договора (займа, кредитного и других), который повлек за собой возникновение данного вида залога. В одночасье осуществляется регистрация права собственности лица, которое обременяется ипотекой, если другие обстоятельства не установлены законом.

          Ипотека активизируется при использовании кредитных средств в полной мере или частично для приобретения / постройки и дальнейшей государственной регистрации следующих объектов:

        • Земельного участка.
        • Нежилого помещения, здания или сооружения с земельным участком.
        • Жилого помещения (дома, квартиры).
        • Товара (по договору купли-продажи).
        • Также ипотека в силу закона возникает при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества. Таким образом, главной причиной активизации легальной ипотеки становится получение целевого кредита и создание условий, когда необходимо приобрести имущество и зарегистрировать его на государственном уровне.

          Приведем наглядный пример. Допустим, вы покупаете квартиру посредством кредита, выданного банком. Поскольку эти деньги не являются вашей собственностью, сделка принимает вид договора о купле-продаже за счет кредитных средств. После прохождения регистрации заемщик фактически становится владельцем квартиры, но в то же время жилплощадь находится в залоге у банка, поскольку кредит еще не погашен.

          Ипотека в силу договора: что это такое?

          Этот вид залога возникает в случаях, которые не предполагают активизацию ипотеки в силу закона. Основанием для образования закладной в силу договора является заключение между сторонами договора (соглашения) о залоге недвижимого имущества. Документ и обязательства, прописанные в нем, вступают в силу с момента его государственной регистрации. Чтобы пройти регистрацию, залогодатель и залогодержатель должны написать совместное заявление. Залоговое соглашение не является самостоятельным обязательством и заключается одновременно с кредитным договором.

          Приведем конкретный пример. Допустим, вы хотите взять большую ссуду в банке, которую планируете потратить на дорогое оборудование. Вы идете в банк, берете кредит, подписываете договор и параллельно составляете соглашение об ипотеке, обозначающее, что ваша квартира находится в залоге у банка.

          Отличия двух видов ипотек

          Между обозначенными понятиями существует принципиальная разница. Главные отличия состоят в следующем:

        • Условием для выдачи кредита при ипотеке в силу договора является предоставление в качестве залога уже находящегося в собственности заемщика имущества. Ипотека в силу закона определяет залоговым недавно приобретенное имущество на целевые кредитные средства.
        • Деньги, взятые в кредит при ипотеке в силу закона, могут быть потрачены только на конкретную цель, указанную в документах. Залог в силу договора позволяет распоряжаться ссудой по своему усмотрению.
        • В последнее время ипотека получила широкое распространение у заемщиков, ведь она позволяет брать средства в банке или других финансовых организациях на выгодных условиях. Основная цель оформления залога – приобретение недвижимости, которое и будет являться банковским обеспечением.

          krepoteka.ru

          Виды ипотек в силу закона

          Введите ваш e-mail:

          Ипотека в силу закона: краткий обзор института

          В статье анализируются нормы действующего законодательства об ипотеке в силу закона, а также преимущества данного института перед договорной ипотекой.

          «Аксином»: Переводческие услуги для юридического сообщества» »»

          Развитие рынка ипотечного кредитования можно стимулировать денежными субсидиями, институциональными изменениями, законодательными мерами. К таким законодательным мерам для некоторых государств СНГ можно отнести введение ипотеки (залога в отношении недвижимого имущества) в силу закона. В основу соответствующих норм легли положения Модельного гражданского кодекса СНГ(1).

          Залог в силу закона в отношении недвижимого имущества имеет такие преимущества, как меньшие издержки и риски по сравнению с возникающими при ипотечном кредитовании по договору об ипотеке. Однако несмотря на наличие норм об ипотеке в силу закона в гражданских кодексах стран СНГ, банки, предоставляющие ипотечные кредиты, сталкиваются в ряде государств (в частности, Кыргызстане, Узбекистане) с трудностями при регистрации ипотеки, возникающей в силу закона. Это вызвано тем, что законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество таких государств не содержат норм об ипотеке в силу закона.

          В настоящей статье рассмотриваются (а) основания возникновения ипотеки, (б) общие положения об ипотеке в силу закона и ее преимущества, а также (в) значение ипотеки в силу закона для рынка кредитования.

          1. Виды и основания возникновения ипотеки

          Ипотека (залог в отношении недвижимого имущества) в зависимости от ее основания подразделяется на следующие виды:

          а) ипотека в силу договора;

          б) ипотека в силу судебного акта;

          в) ипотека в силу закона.

          Ипотека в силу договора возникает на основании (а) общей нормы права, которая допускает заключение договора ипотеки в отношении определенного имущества, и (б) договора ипотеки между сторонами (залогодателем и залогодержателем).

          Ипотека в силу судебного акта возникает на основании судебного акта и устанавливается в отношении имущества должника по требованию его кредитора. Такой вид ипотеки закреплен, в частности, в законодательстве Франции.

          Ипотека в силу закона возникает на основании положения закона, которое не требует заключения договора ипотеки. Для возникновения такой ипотеки необходимо наступление обстоятельств, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения ипотеки. В данном случае не имеет значения наличие или отсутствие договора ипотеки либо каких-либо других обстоятельств, если они не перечислены в законе в качестве основания возникновения ипотеки в си лу закона.

          Ипотека в силу договора имеет общий характер, поскольку может возникнуть по желанию сторон в любое время. Ипотека в силу судебного акта и ипотека в силу закона, напротив, обладают исключительным характером и возникают только в тех случаях и при наступлении тех обстоятельств, которые предусмотрены действующим законодательством.

          Несмотря на разные основания возникновения, все перечисленные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и ту же цель — обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу договора, и ипотека в силу закона имеют одни и те же правовые последствия. К ним относится прежде всего право залогодержателя удовлетворить свои требования к должнику путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки.

          2. Ипотека в силу закона: общие положения

          Ипотека в силу закона возникает на основании нормы закона, согласно которой при наступлении того или иного обстоятельства в отношении определенного имущества возникает ипотека. Такое обстоятельство не является договором ипотеки и не направлено непосредственно на ее предоставление. Например, в соответствии с российским законодательством факт приобретения права собственности на жилое помещение с использованием банковского кредита является основанием возникновения ипотеки в силу закона в отношении этого жилого помещения. В данном случае заемщик (должник) совершает действия для того, чтобы получить право собственности на жилое помещение; и его действия сами по себе не направлены на предоставление ипотеки в пользу банка, выдавшего кредит. Тем не менее ипотека в пользу банка возникает, поскольку это прямо предусмотрено в законе (схема 1).

          Ипотека в силу закона существует во многих странах, и в каждой из них режим такой ипотеки имеет свою специфику (например, могут существенно различаться правила государственной регистрации и т.д.). Однако суть и цель ипотеки в силу закона одни и те же:

          а) ипотека возникает с момента, когда обстоятельство, предусмотренное законом в качестве основания возникновения ипотеки, наступило;

          б) целью введения института ипотеки в силу закона является упрощение и удешевление установления ипотеки.

          Наличие ипотеки в силу закона необходимо прежде всего для развития сферы кредитования. Это вызвано такими преимуществами ипотеки в силу закона (по срав нению с ипотекой в силу договора), как: (а) упрощенный порядок и (б) сокращенный срок государственной регистрации, (в) отсутствие расходов на подготовку договора ипотеки и его государственную регистрацию и (г) снижение юридических рисков, связанных с возможностью признания до говора ипотеки недействительным и неправомерного распоряжения имуществом, являющимся предметом ипотеки.

          3. Преимущества ипотеки в силу закона

          Упрощенная процедура. Ипотека является обременением недвижимого имущества, поэтому в государственный реестр прав на недвижимое имущество должна быть внесена запись об ипотеке(2).

          Для регистрации ипотеки в силу закона не надо подавать в регистрирующий орган множество документов — достаточно договора, который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора купли-продажи жилого дома). Приэтом сведения о залогодержателе вносятся в государственный ре естр также только на основе такого договора. В частности, это означает, что не требуется подавать в регистрирующий орган договор ипотеки или учредительные документы залогодержателя: все необходимые для государственного реестра сведения уже есть в договоре, который влечет возникновение ипотеки в силу закона.

          Государственная регистрация ипотеки в силу закона (в отличие от государственной регистрации договора ипотеки) осуществляется одновременно или по окончании какой-либо другой процедуры государственной регистрации. Так, запись об ипотеке в силу закона вносится в государственный реестр на основании государственной регистрации:

          а) договора (кроме договора ипотеки), который влечет возникновение ипотеки в силу закона (например, договора ренты), или

          б) права собственности на имущество, которое является предметом ипотеки(3).

          Например, если лицо приобретает жилой дом с использованием банковского кредита, то с момента государственной регистрации права собственности этого лица на жилой дом:

          а) этот жилой дом находится в ипотеке;

          б) банк, выдавший кредит, становится залогодержателем;

          в) банк, выдавший кредит, в случае нарушения лицом (заемщиком) своих обязанностей перед банком получает право удовлетворить свои требования к лицу (заемщику) путем обращения взыскания на жилой дом (путем продажи жилого дома на торгах или путем оставления за собой жилого дома как своего нового имущества).

          Таким образом, для государственной регистрации ипотеки в силу закона не требуется заключать (и представлять в регистрирующий орган) договор ипо теки и какие-либо другие документы, которые не являются основанием возникновения ипотеки в силу закона.

          Снижение временных издержек. Ипотека в силу закона устанавливается в один этап (а не в два, как в случае договорной ипотеки). В соответствии с российским законодательством в случае заключения договора ипотеки необходима государственная регистрация такого договора, которая занимает от одного до двух месяцев со дня подачи всех документов. При этом до подачи документов на государственную регистрацию договора ипотеки требуется зарегистрировать право собственности залогодателя на имущество, которое является предметом ипотеки (на это требуется от одного месяца до двух (пяти рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений). Это означает, что государственная регистрация ипотеки разбивается на два этапа (схема 2).

          Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется в один этап, так как возникает с мо мента государственной регистрации права собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки. Тем самым исключается этап государственной регистрации соглашения об ипотеке, т. е. срок государственной регистрации ипотеки сокращается на один месяц (пять рабочих дней в случае ипотеки жилых помещений), а в случае приостановления процедуры государственной регистрации ипотеки — на два месяца (схема 3).

          Снижение расходов. Оформление ипотеки в силу закона стоит дешевле, поскольку отсутствуют затраты, которые связаны с договором ипотеки: нет договора ипотеки — нет и расходов на него. В частности, в случае ипотеки в силу закона отсутствуют затраты на:

          а) юридические услуги, связанные с подготовкой договора ипотеки;

          б) изготовление в письменном виде договора ипотеки;

          в) нотариальное удостоверение договора ипотеки;

          г) государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки.

          Снижение юридических рисков. Ценность ипотеки в силу закона состоит в том, что кредитор получает обеспечение, действительность которого зависит от действительности только одного договора — основного, исполнение которого должником обеспечивается ипотекой. В случае же с договорной ипотекой действительность ипотеки зависит от действительности двух
          договоров — основного договора и договора ипотеки. Так, при заключении договора ипотеки стороны обязаны выполнить общие требования, которые относятся к любому договору, и специальные требования, которые предъявляются только к договору ипотеки (например, требование точно описать обязательство, которое обеспечивается ипотекой). Несоблюдение указанных требований означает недействительность договора ипотеки.

          При ипотеке в силу закона риск недействительности ипотеки в силу закона в связи с несоблюдением требований к договору ипотеки устраняется, поскольку договор ипотеки в таком случае не заключается.

          Таким образом, ипотека в силу закона предоставляет кредитору обеспечение с большей юридической безопасностью, чем ипотека в силу договора.

          Гибкость. Ипотека в силу договора и ипотека в силу закона по своим основным характеристикам не отличаются друг от друга (за исключением основания возникновения и процедуры государственной регистрации). Поэтому тот факт, что для возникновения ипотеки в силу закона достаточно наступления обстоятельств, которые перечислены в законе, никоим образом не влияет на право сторон в дальнейшем, после возникновения ипотеки в силу закона, договориться об условиях ипотеки и заключить договор ипотеки.

          Например, если право собственности заемщика на жилое помещение было зарегистрировано 1 февраля 2009 г., то ипотека в пользу кредитора, предоставившего заем (кредит) на приобретение этого жилого помещения, возникает также 1 февраля 2009 г. При этом в любой момент после 1 февраля 2009 г. заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) вправе заключить договор ипотеки в отношении жилого помещения, уже находящегося в ипотеке. Такой договор ипотеки не изменяет дату возникновения ипотеки, и ипотека в отношении жилого помещения по-прежнему считается возникшей 1 февраля 2009 г. (а договор ипотеки будет подписан, например, 15 апреля 2009 г.).

          Таким образом, специфика ипотеки в силу закона касается только основания возникновения ипотеки и не создает каких-либо специальных правил в отношении прав и обязанностей залогодателя и залогодержателя.

          4. Ипотека в силу закона и рынок кредитования

          Ипотека в силу закона в том виде, в котором она была описана выше, была создана, в частности, чтобы стимулировать более динамичное развитие рынка кредитования, в чем заинтересованы как заемщики, так и кредиторы. Поэтому правила об ипотеке в силу закона формулируются таким образом, чтобы для ее возникновения не нужно было специально заключать договор ипотеки и совершать какие-либо дополнительные действия ни залогодателю-должнику, ни залогодержателю-кредитору, ни какому-либо третьему лицу, в том числе государственному органу. Эта особенность ипотеки в силу закона помогает устранить риски, которые имеют существенное значение для лица, выдающего кредит. К ним относятся такие риски, как:

          а) связанные с процедурой государственной регистрации ипотеки (риск отказа или приостановления государственной регистрации договора ипотеки);

          б) связанные с недействительностью договора ипотеки (риск оспаривания договора ипотеки);

          в) связанные с возможностью неправомерного отчуждения (как правило, продажи другому (третьему) лицу) имущества, которое является предметом ипотеки, в период между заключением договора ипотеки и государственной регистрацией договора ипотеки с целью лишить кредитора возможности получить удовлетворение за счет заложенного имущества.

          Кроме того, для того чтобы ипотека была экономичным инструментом кредитования, при ипотеке в силу закона стороны не несут расходы на нотариальное удостоверение и государственную регистрацию договора ипотеки (так как договор ипотеки не заключается).

          Таким образом, устранение и снижение указанных рисков и затрат в отношении ипотеки по закону значительно способствуют развитию кредитных отношений, поскольку предоставляют кредитору в отношении его требований к должнику обеспечение, которое не со держит в себе существенных рисков и затрат.

          lawfirm.ru

          Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора

          Рубрика: Государство и право

          Статья просмотрена: 27728 раз

          Библиографическое описание:

          Горшенина М. В. Основания возникновения ипотеки: в силу закона или в силу договора // Молодой ученый. — 2012. — №10. — С. 216-217. — URL https://moluch.ru/archive/45/5442/ (дата обращения: 22.07.2018).

          Слово ипотека воспринимается по-разному. Для кого-то это далёкое от реальности понятие, для кого-то несбыточная мечта, а кому-то уже довелось воспользоваться данным видом финансирования недвижимости. На сегодняшний день ипотека — для многих единственно возможный способ улучшения жилищных условий. Ее механизм создан для более интенсивного развития рынка кредитования. А выбор варианта ипотеки происходит после определения заемщиком целей кредита и одобрения банком той или иной схемы.

          Ипотека — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство.

          Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»; «; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ «О кредитных историях».

          Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки: в силу закона и в силу договора.

          Ипотека в силу закона— это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником.

          Ипотека в силу закона возникает в следующих случаях:


          покупка жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

          строительство жилья (домов, квартир) или земельных участков с частичной или полной оплатой кредитными средствами банка или другой кредитной организации;

          продажа в кредит ;

          залог имущественных прав.

    Регистрация договора ипотеки в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности. При этом не производится оплата государственной пошлины за регистрацию договора. Срок регистрации – 5 рабочих дней. В свидетельстве на приобретенную квартиру, которое получает заёмщик, в разделе «Обременения» будет стоять отметка, что квартира приобретена посредством использования средств ипотеки, и продать её без согласия кредитора невозможно, пока не будут выполнены обязательства по кредитному договору. После погашения долга перед банком обременение снимается и оформляется новое свидетельство, уже без обременения.

    Примером ипотеки в силу закона может служить следующее: гражданин желает купить квартиру, но нет на это достаточной суммы денежных средств. Он берет в банке кредит на приобретение жилья и заключает договор купли-продажи квартиры за счет полученных средств. В соответствии со статьей 77 ФЗ «Об ипотеке»: «жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру». По договору об ипотеке в качестве залога может быть использовано недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое были зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. Не допускается ипотека следующих видов имущества:

      имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация либо ее запрет;

      имущество, которое было изъято из оборота;

      имущество на которое не может быть обращено взыскание.

    Ипотека в силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

    В этом случае договор об ипотеке заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека на основании договора отличается от ипотеки, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому.

    Примером данного вида ипотеки является следующая ситуация: планируется взять в банке достаточно большую сумму денежных средств и в качестве обеспечения кредита кредитору предлагается недвижимое имущество, которым заемщик владеет на праве собственности. После этого заключается с банком договор об ипотеке (залоге недвижимости), по которому кредитуемый является залогодателем, а банк-кредитор — залогодержателем. В момент заключения этого договора недвижимость становится обремененной залогом в пользу кредитора. Так же можно отметить, что залогодателем может являться как заемщик, так и третье лицо.

    Перед тем как заложить имущество необходимо учесть ряд требований:


    часть имущества, которое является неделимой вещью, т.е. раздел которого невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки;

    если предполагаемым предметом ипотеки является имущество, для отчуждения которого может потребоваться согласие или разрешение третьего лица или органа, то согласие или разрешение необходимо получить и для ипотеки данного имущества;

    залогодатель обязан обеспечить сохранность заложенного имущества, а так же поддерживать его в исправном (потребном) состоянии;

    в том случае, если появилась возможность реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя;

    залогодержатель оставляет за собой право на проверку состояния и условий содержания имущества, находящегося в ипотеке;

    отчуждение заложенного имущества возможно только с письменного согласия залогодержателя;

    в случае, если имущество, обремененное ипотекой, приобретается третьим лицом, то это лицо становится на место залогодателя, т. е. несет все обязательства по договору об ипотеке, включая и те, которые были не надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;

    после полного исполнения обязательств по кредитному договору, необходимо снять обременение в виде ипотеки с недвижимого имущества.

    Проанализировав два вида ипотеки, можно сделать вывод о том, что ипотека в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки.

    Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс» ;

    Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

    Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [Электронный ресурс]. Доступ из справочно – правовой системы КонсультантПлюс»;

    moluch.ru

    Это интересно:

    • Разрешении 960h Особенности видеорегистрации в системах видеонаблюдения с разрешением 960H и 5 Мпкс Прежде всего, необходимо определиться с типами рассматриваемых систем и с тем, куда производится запись видео. Видеорегистраторы стандарта 960H Формат 960H (Wide D1) относится к аналоговым […]
    • Как можно оформить ежедневник Как вести ежедневник Потребности вести ежедневник может возникнуть у любого человека, которому ежедневно приходится выполнять массу поручений. Приемы ведения дневника, представленные в статье, помогут правильно спланировать день и выполнить все задачи. Что такое […]
    • Наумов аВ комментарий к уголовному кодексу рф доктор юридических наук, профессор А. В. НАУМОВ С.В. Бородин - заслуженный юрист РФ, главный научный сотрудник Института государства и права РАН, доктор юридических наук, профессор (ст. 19 - 23, 60 - 64, 87 - 99, 102 - 157, 272 - 274) О.Л. Дубовик - ведущий научный […]
    • Доплата к пенсии по потере кормильца документы ЧТО ВАЖНО ЗНАТЬ О НОВОМ ЗАКОНОПРОЕКТЕ О ПЕНСИЯХ Подписка на новости Письмо для подтверждения подписки отправлено на указанный вами e-mail. 13 июля 2016 Государственное учреждение-Отделение Пенсионного фонда Российской Федерации по Кабардино-Балкарской Республике […]
    • Прокурор евгений непомнящий Прокурор евгений непомнящий 28 мая 2015 года прокурор Северо-Восточного административного округа города Москвы Сергей Соснин провел совещание по вопросам погашения задолженности по заработной плате. На совещании присутствовали руководители предприятий-должников, […]
    • Форма заявления об исполнении обязанности по уплате налогов You are here Справка об исполнении налогоплательщиком обязанности по уплате налогов Справка об исполнении налогоплательщиком (плательщиком сбора, налоговым агентом) обязанности по уплате налогов, сборов, пеней, штрафов, процентов формируется с использованием […]
    • Надо ли платить налог на квартиру ребенку Надо ли платить налог на квартиру ребенку Аренда в Санкт-Петербурге Нет времени на поиск? Оставьте бесплатный запрос поиск агентства ВОПРОС/ОТВЕТ 19 июля `10 Ребенок (6 лет) собственник 1/2 доли в кв-ре. Пришел налог на имущество на ребенка. В налоговой инспекции […]
    • Пособия в венгрии Венгерский язык - Форма и размер (Alak és méret) Венгерский язык - Автомобиль (Autó) Венгерский язык - Здоровье (Egészség) Венгерский язык - Cтраны Венгерский язык - Погода (Időjárás) Календарь фестивалей в Будапеште на июль-август 2018 года Стоимость мяса в […]