Закон о переуступке прав аренды

| | 0 Comment

Что представляет из себя договор переуступки права аренды земельного участка и его особенности?

Сделки, связанные с арендой земли — крупнейший сегмент в правоотношениях с данной формой недвижимости.

Одним из видов таких сделок является переуступка права аренды на землю. Она не так распространена в повседневной жизни, но бывают ситуации, когда арендатор землю выгодно передать права пользования ею третьим лицам.

В каких случаях заключается договор?

Переход права пользования земельного участка представляет собой сделку, в которой первоначальный арендатор теряет свои права и обязательства по отношению к арендуемому участку, передав их новому арендатору.

Обычно соглашение о перенайме земли заключается в 2-х случаях:

  • Передача права на землю, не имеющую каких-либо строений (как правило, участки аграрного назначения).
  • Переуступка прав пользования или переход права собственности на постройки и здания, возведенные на земле, находящейся в аренде (участки земли в населенных пунктах).
  • Права и обязанности сторон сделки и арендодателя

    Переуступка обязательств по договору аренды земельного участка не подразумевает появление новых прав и обязанностей.

    При этой сделке первоначальный арендатор полностью утрачивает, а новый приобретает права на переданный земельный участок.

    Арендатор имеет право пользоваться и владеть землей в рамках законодательства и условий соглашения, а именно:

    1. Хозяйствовать на арендуемой территории по своему усмотрению, соблюдая определенные договором ограничения.
    2. Пользоваться для своих нужд (без права продажи) водными источниками, лесными угодьями, полезными ископаемыми и другими ресурсами, находящимися на земельном участке.
    3. Производить осушительные, оросительные и другие виды работ, направленные на улучшение качества и повышение урожайности почвы.
    4. Использовать результаты своей деятельности на арендуемой территории (продукцию, урожай) по собственному усмотрению.
    5. Сооружать хозяйственные и иные строения, если это определено договором.
    6. Требовать расторжения соглашения или возмещения затрат и убытков, понесенных из-за задержки передачи земли в пользование.
    7. Прочие права, оговоренные соглашением и не противоречащие законодательству.
    8. Если арендатор выявил изъяны на земельном участке, то он также вправе:

    9. настоять на ликвидации недочетов за счет собственника или на компенсации своих затрат по восстановлению почвы, или уменьшении размера арендной платы;
    10. уменьшить платежи за землю на сумму понесенных издержек, заблаговременно предупредив арендодателя;
    11. настоять на замене участка равноценным, без недостатков или раньше срока прекратить договор найма.
    12. Арендодатель имеет право распоряжаться землей, соблюдая условия соглашения:

    13. Получать сведения о состоянии и эксплуатации земельного участка.
    14. Досрочно расторгнуть соглашение, если арендатором не соблюдаются условия договора, в том числе, ухудшается качество почвы или несвоевременно уплачивается арендный платеж более двух раз подряд.
    15. Получать в срок плату за аренду.
    16. Порядок оформления перенайма земельного участка

      Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

      Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях.

      Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом.

      Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый.

      В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки.

      За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина:

    17. для физических лиц – 2 000 рублей;
    18. для юридических лиц – 22 000 рублей.
    19. Существенные условия сделки

      При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты:

    20. Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации).
    21. Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление).
    22. Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения.
    23. Требования к тексту договора

      Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной.

      Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты:

      1. Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес.
      2. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер.
      3. Порядок и условия передачи обязательств, их объем.
      4. Долг по обязательствам (если есть).
      5. Сумма расчета (если есть).
      6. Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д.
      7. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом.
      8. Подписи сторон.

      Ограничения на право пользования земельным участком

      Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками:

    24. Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях.
    25. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей.
    26. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету.
    27. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом.
    28. Плата за аренду земельного участка

      Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма.

      Арендная плата может быть установлена в виде:

    29. фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически;
    30. установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка;
    31. оказания нанимателем конкретных услуг;
    32. передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность;
    33. перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка.
    34. Видео: Повышение арендной платы на землю погубит бизнес

      В репортаже обсуждается проблема повышения арендной платы с землепользователей. На сколько болезненными окажутся эти поборы для частных лиц, а также мелкого и среднего бизнеса и как можно стабилизировать ситуацию в данной сфере?

      propertyhelp.ru

      Договор переуступки права аренды земельного участка

      Арендатор земли обладает правом переуступки права аренды земельного участка третьим лицам, заинтересованным в аренде конкретного участка. При том отсутствует обязательство сообщать о подобных действиях арендодателю в случаях, когда договор аренды оформлен на срок, превышающий 5 лет. При иных обстоятельствах следует заручиться согласием арендодателя, в качестве которого может выступать частное лицо или представители государственного органа.

      Когда передать права на аренду невозможно

      Муниципалитет отказывает в переуступке прав аренды на землю в следующих случаях:

    35. Если на территории участка располагаются объекты, построенные без получения специальных разрешений или здания, которые не удовлетворяют строительным и иным нормам;
    36. Если земельный надел рассматривается в качестве спорного имущества в суде;
    37. Если имеются долговые обязательства, возникновение которых связано с участком;
      • Если не погашена выкупная стоимость надела .
      • Процесс переуступки прав невозможен, если в договоре, завизированном арендодателем и арендатором, содержится запрет на подобную процедуру. Если возникает ситуация, в которой сторона сделки игнорирует выполнение обязанностей по договору, то возникает необходимость судебного урегулирования вопроса.

        Мотивацией для оформления прав переуступки могут служить различные обстоятельства, но основной причиной является получение возможности арендовать участок, на котором расположено здание в приобретении которого заинтересовано третье лицо.

        Оформления договора переуступки

        Переуступка права аренды земельного участка оформляется в бумажном варианте, который в последующем подтверждается сторонами сделки и регистрируется в уполномоченном органе. Процесс уступки аренды регламентирован законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

        Особенности процедуры заключаются в следующих моментах:

        • В отличие от субаренды, при переуступке арендатор полностью перекладывает свои обязанности на третье лицо. После завершения сделки третье лицо приобретает права в отношении земельного участка. Такой сложный переход имущественных прав оформляется соглашением, которое вносит изменения в первоначальный договор аренды земли;
        • Договор переуступки нуждается в обязательной государственной регистрации, которая производится специалистами Росреестра. Для этого потребуется подготовить следующие документы: договор переуступки, документы на оплату государственной пошлины, согласие супруга, уведомление для владельца участка.
        • Документы для заключения сделки

        • Заявление о регистрации соглашение;
        • Копия предыдущего договора аренды;
        • Оригиналы и копии кадастровых документов на земельный участок;
        • Оригинал предварительного и окончательного договора об уступке права аренды;
        • Квитанция об оплате государственной пошлины.
        • Стоимость регистрации

        • перехода арендного права для физического лица около 2 000 рублей;
        • для юридического лица около 22 000 рублей.
        • Переуступка права аренды на земельный участок

          Договор переуступки должен содержать информацию о правах и обязанностях участников сделки. В основу документа должны лечь нормы гражданского кодекса, который обязывает прописывать в договорах переуступки имущественных прав сроки договора, условия расторжения и продления, порядок использования объекта третьим лицом.

          Для достижения максимальной финансовой безопасности и повышения оперативности процесса при переуступке следует обращаться к услугам профессиональных юристов. Они способны разрешить вопросы любой сложности на высоком уровне.

          Правовое сопровождение позволяет избежать материальных затрат, связанных с судебными спорами, направленными на оспаривание сделок и взыскание убытков с третьих лиц, получивших имущественные права на аренду с нарушением установленной процедуры.

          Видео: Отказ в продлении договора аренды земельного участка

          cabinet-lawyer.ru

          Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

          Заключая долгосрочный договор аренды, гражданин или юрлицо предполагает, что длительное время будет пользоваться выбранным участком. Однако по разным причинам необходимость в арендованной земле может отпасть. В таком случае есть два выхода – пересдать надел (субаренда) или вовсе отказаться от прав на него, передав их не задействованному ранее, так сказать, третьему лицу. Последний вариант известен в законодательстве под термином «переуступка».

          Что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка

          Переуступка, в отличие от субаренды, это передача всех прав на пользование землей в рамках изначального договора. Иными словами, арендатор уступает свою позицию в договоре другому лицу, после чего никаких прав на этот участок не имеет. В дополнение к изначальному договору составляется соглашение о переуступке права аренды земельного участка, подтверждающее акт переуступки. Эта бумага подлежит обязательной регистрации.

          При перенайме (субаренде) в сделке участвуют три стороны: собственник – арендатор и субарендатор. И договора аренды здесь два. И не важно, это переуступка прав по договору аренды земельного участка под ИЖС, садоводство или стоянку.

        • Когда договор аренды заключен на период, превышающий пять лет, арендатор может передать свои права, всего лишь уведомив об этом владельца.
          • Если строения, присутствующие на участке, были возведены без оглядки на строительные или юридические нормы. Например, на данной земле стоит дом, разрешение на постройку которого выдано не было;
          • Если надел – спорное имущество, раздел или принадлежность которого рассматривается в суде;
          • Когда с участком связаны определенные долговые обязательства;
          • Когда прежний арендатор не погасил выкупную стоимость.
          • Подтверждение постановки на учет в налоговой;
          • Удостоверенная копия свидетельства о регистрации прав на землю;
          • Согласие и заявление

            В прикрепленном файле Вы найдете бланк для составления согласия на переуступку прав аренды земельного участка.

            Заявление о согласии на переуступку прав аренды земельного участка

            Соглашение составляется письменно и при желании сторон удостоверяется нотариусом. На нем ставятся подписи всех заинтересованных сторон, а также печати, если в сделке задействованы юридические лица.

          • Дата оформления переуступки;
          • Арендная плата. Ее размер должен быть таким же, как в основном договоре аренды;
          • Условия расторжения сделки.
          • Скачать бланк договора переуступки права аренды земельного участка вы можете здесь. Также эти документы ниже доступны для просмотра.

            Образец договора переуступки прав аренды земельного участка

            Регистрация документа

            Чтобы договор переуступки обрел силу, нужно зарегистрировать его, обратившись в Росреестр. Регистрация не требуется лишь в одном случае: когда договор заключается менее чем на год и только с физлицом.

          • Заявление;
          • Когда вместо физлица выступает его представитель, следует предъявить доверенность, на основании которой он действует;
          • Бумаги, подтверждающие, что вопрос согласован с комитетом по земельным ресурсам (нужны, при передаче с/х земли, на которой будет собираться урожай);
          • Два подписанных варианта договора о переуступке;
          • Согласия супругов сторон на распоряжение участком;
          • Бумаги, подтверждающие полномочия представителя;
          • Размер госпошлины за переуступку прав аренды земельного участка определяется по таким же правилам, что и при отчуждении имущества. Сумма будет значительно варьироваться, отталкиваясь от того, кем являются стороны сделки.

          • Когда переуступка происходит между физлицами, пошлина равна 2 000 рублей (сумма делиться на всех участников данной сделки).
          • Юрлица выплачивают 22 000 рублей. Сумма также делиться между сторонами договора;
          • urned.net

            Закон о переуступке прав аренды

            Нет необходимости заключать новое соглашение между собственником земли и другим нанимателем. Переуступка права аренды происходит через оформление типового бланка договора перенайма земельного участка.

            Переуступка должна быть в пределах срока, оговоренного в первоначальном договоре аренды, и на тех же условиях. Если договором не установлено иное, и он заключен на срок более 5 лет, то при перенайме не требуется согласие собственника участка, достаточно письменно сообщить ему об этом. При наличии согласия на переход прав аренды третьим лицам, прописанного в соглашении, оформлять отдельный документ не требуется. Сделка, заключенная на срок более 1 года, должна быть зарегистрирована в Росреестре и вступает в законную силу с момента регистрации. Присутствовать на подписании должны обе стороны: прежний наниматель и новый. В случае если стороны или одна из сторон соглашения – физическое лицо, то необходимо предоставить нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки. За государственную регистрацию соглашения по переуступке права аренды земли берется госпошлина: для физических лиц – 2 000 рублей; для юридических лиц – 22 000 рублей. Существенные условия сделки При оформлении договора перенайма земельного участка, нужно особое внимание обратить на следующие пункты: Дата перехода обязательств от предыдущего арендатора к новому (по закону – с момента государственной регистрации). Порядок согласования перенайма земли с собственником (при сроке действия соглашения об аренде более 5 лет, согласие владельца земельного участка не требуется, только письменное уведомление). Возмездность или безвозмездность передачи обязательств. Если сделка предполагает оплату, то должно быть предоставлено доказательство расчета между сторонами соглашения. Требования к тексту договора Неправильное оформление любой сделки может привести к тому, что впоследствии она будет признана незаконной. Во избежание этого, в договоре переуступки права аренды земельного участка обязательно должны быть предусмотрены следующие пункты: Реквизиты передающей и принимающей обязательства сторон сделки: ФИО, данные паспорта, адрес. Реквизиты объекта сделки: адрес, площадь, кадастровый номер. Порядок и условия передачи обязательств, их объем. Долг по обязательствам (если есть). Сумма расчета (если есть). Документы, подтверждающие права арендатора: договор аренды, технические документы на участок, квитанции (платежные поручения) об оплате арендных платежей и т.д. Указание на то, что передаваемая земля не заложена, ничем не обременена, не состоит в споре или под арестом. Подписи сторон. Образец договора переуступки права аренды земельного участка можно скачать здесь. Ограничения на право пользования земельным участком Ст. 56 Земельного кодекса РФ предусматривает некоторые ограничения в пользовании земельными участками: Особые требования и порядок хозяйствования на охранных, санитарно-защитных территориях. Специальные условия защиты окружающей среды, включая флору и фауну, объекты, представляющие археологическую, культурную и историческую ценность, поддержание урожайности почвы, природной среды обитания, маршрутов перемещения диких зверей. Соглашения о начале и окончании возведения сооружений или освоения почвы в поставленные сроки по утвержденному проекту застройки, содержания автодорог, ремонта — при передаче прав на земли, принадлежащие государству или муниципалитету. Другие ограничения эксплуатации земельных участков в случаях, определенных законом. Плата за аренду земельного участка Арендатор (перенаниматель) должен вовремя вносить платежи за пользование арендуемой землей. Способ оплаты, сроки, условия оговариваются договором найма. Арендная плата может быть установлена в виде: фиксированной суммы, уплачиваемой разово или периодически; установленной доли от произведенной продукции или вырученных доходов в результате эксплуатации земельного участка; оказания нанимателем конкретных услуг; передачи арендатором собственнику земли установленной соглашением вещи в найм или в собственность; перепоручения на арендатора установленных договором расходов на улучшение качества почвы земельного участка. Стороны могут совмещать перечисленные формы или назначать иные виды арендной платы.

            www.frskuban.ru

          • При кратковременной сделке (до пяти лет), арендодатель должен выразить свое согласие, иначе переуступка не состоится.
          • Чаще всего к переуступке земельного участка, находящегося в аренде, прибегают при продаже недвижимости, расположенной на данном участке.

            Запрет на такое мероприятие

            Уступить свои права на надел нельзя, прежде всего, тогда, когда запрет на это действие прописан в договоре аренды. Однако даже если владелец не ограничил арендатора в этом, существует ряд случаев, в которых переуступка невозможна:

            Как оформить сделку

            Договор, подтверждающий переуступку, создается в бумажном варианте и подлежит дальнейшей регистрации. Чтобы запустить процесс, нужно отнести в земельный комитет, относящийся к местной администрации, пакет бумаг, включающий:

          • Для граждан – паспорт, для юрлиц – выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ;
          • Заверенная печатью справка, указывающая на код общероссийских классификаторов (только для юрлиц);
          • Оригинал и копии договора аренды;
          • Кадастровая карта надела;
          • План уступаемого участка, выполненный в масштабе 1:500.
          • Как уже упоминалось, когда переуступке подлежит земля, арендованная меньше чем на 5 лет, потребуется предъявить, помимо перечисленных выше документов, заявление собственника о его согласии на данные действия арендатора.

            Данная бумага направляется арендодателем в адрес арендатора. По сути, собственник земли отвечает на вопрос съемщика о возможности уступить участок другому лицу.

            Образец договора

            К договору подшиваются все дополнительные документы (соглашения, пояснения). Они также должны быть подписаны и завизированы.

            В тексте договора непременно должны быть обозначены следующие аспекты:

          • Реквизиты участвующих в сделке сторон;
          • Сведения о предмете договора, то есть участке;
          • Сроки. Период, выделяемый на пользование землей новым арендатором, не должен превышать изначально установленного;
          • Граждане, желающие желающие осуществить регистрацию договора переуступки права аренды земельного участка, несут в Росреестр такие бумаги:

          • Паспорт;
          • Правоустанавливающие документы на землю;
          • Подтверждение факта уведомления владельца надела или его согласие (оформляется в виде заявления, рассмотренного нами ранее);
          • Согласие залогодержателя (в случае, когда участок переходит в залог).
          • Предприниматели или юрлица представляют еще несколько документов:

          • Удостоверенные копии необходимых учредительных и уставных документов.
          • Госпошлина за переуступку

          • Когда договор оформляется между гражданином и предприятием, первая, из указанных сторон, выплачивает 2 000 рублей, вторая – 22 000 рублей.
          • Юрлица, заключающие договор с государством или муниципалитетом, платят госпошлину в размере 22 000 рублей.
          • Физлица, вступающие в сделку с государством, уплачивают 2 000 рублей.
          • Иногда в сделке участвует государство (субъект, муниципалитет), юрлицо и физлицо. Первая из перечисленных сторон освобождается от пошлины, вторая выплачивает 22 000 рублей, разделенные между представителями, а третья – 2 000 рублей.
          • Это интересно:

            • Взвешивание воздушных судов Внедрение мониторинга массы и центровки в процессе технической эксплуатации воздушных судов Транскрипт 1 ТЕМА НОМЕРА Представленные в этом номере публикации специалистов ФГУП ГосНИИ ГА завершают начатый в МИ цикл, состоящий из 3 статей, которые рассказывают о […]
            • Переезд при разводе с ребенком Как добиться отмены решения о переезде разведенного родителя с ребенком в другой город без согласия второго родителя? Добрый день! Я живу в Нижнем Новгороде. Нахожусь в процессе развода - жена подала на развод, 16 ноября суд. После развода жена собирается уехать к мужчине, […]
            • Административные штрафы в пдд За что могут выписать штраф ГИБДД на 5000 рублей Наиболее уязвимая категория людей, участвующих в дорожном движении – это пешеходы. В каждом пятом-шестом происшествии страдает именно пешеход. Конечно, пешеходы также создают опасные ситуации на дороге. Это и переход в […]
            • Региональные налоги 2013 год Оценка регионального налогообложения на примере Республики Дагестан К.э.н. Джафарова З.К. Дагестанский государственный университет, Россия Оценка регионального налогообложения на примере Республики Дагестан По данным Управления ФНС по Республике Дагестан в 2011 году всего […]
            • Закон 768 Абоненты CDMA-оператора ( Dalacom, City, PaThword ) отправив SMS на номер , получат ссылку для скачивания обоев. 1. Перед отправкой SMS-сообщения Абонент обязан ознакомиться с Условиями предоставления услуг.2. Отправка SMS-сообщения на короткие номера 7107, 7208, 7109 […]
            • Адвокат рябцева Адвокат осужденного Рябцева из "цапков" прокомментировала письмо, поступившее от его имени в редакцию ЮГА.ру Адвокат осужденного члена организованной преступной группировки "Цапки" из станицы Кущевской Вячеслава Рябцева Наталья Протасова прокомментировала […]
            • Настольный теннис пособие Настольный теннис пособие Теория и методика настольного тенниса Теория и методика настольного тенниса Эта книга — первый отечественный учебник, в котором обобщены и систематизированы современные научные исследования и передовой опыт ведущих специалистов по настольному […]
            • Доплата за расширение зоны обслуживания приказ Доплата за расширение зоны обслуживания по ТК РФ Обновление: 27 июня 2017 г. Возложение на работника дополнительных обязанностей подразумевает соответствующее увеличение заработной платы, так как объем выполняемых работ растет, трудозатраты становятся больше, в том числе, […]