Как оформить покупку нежилого помещения

| | 0 Comment

Зачем нужна регистрация договора купли-продажи нежилого помещения и какие документы для этой процедуры необходимы?

Договор купли-продажи различных видов имущества, в том числе и недвижимого, выступает всегда в качестве основного правоустанавливающего документа, который может подтвердить переход права собственности от одного владельца к другому.

Однако, чтобы такой документ имел юридическую силу, его необходимо правильно зарегистрировать.

Подлежит ли гос. регистрации этот документ? И что для этого надо сделать? Читайте в статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Что это такое и с какой целью осуществляется?

Купля-продажа любого имущества, независимо от стоимости такового, совершается путем заключения соответствующего договора.

В том случае, если стоимость такого имущества невелика, как и его ценность, то можно обойтись обычным кассовым или товарным чеком (как происходит в большинстве магазинов).

Регистрация такой сделки не потребуется, так как приобретенный товар может быть использован очень быстро.

Что же касается сделок, где товаром выступают крупные имущественные объекты (транспортные средства, недвижимость), то здесь регистрация такой сделки будет необходима. Это обусловлено, во-первых, особенностью приобретаемого имущества, а также необходимостью вступления в законную силу такой сделки, что возможно только путем оформления свидетельства о праве собственности. Не является исключением и сделка по купле-продаже нежилого помещения.

Таким образом, регистрация совершенной сделки по приобретению офиса, склада или магазина отвечает цели вступления такой сделки в законную силу с последующим получением свидетельства о праве собственности.

В какой момент времени необходимо осуществить?

В соответствии с нормами, действовавшими в законодательстве до 1 января 2017 года такая процедура должна была быть осуществлена в срок не более семи дней с момента подписания договора купли-продажи всеми участвующими в нем сторонами сделки (при условии использования для приобретения собственных средств), либо не более семи дней (если для приобретения объекта недвижимости использовались денежные средства, взятые в кредит у какого-либо кредитно-финансового учреждения).

Такие сроки действовали были указаны в статье 13 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость», утратившим силу в основной своей части 1 января 2017 года.

С момента вступления в силу Федерального закона №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сроки регистрации изменились.

Теперь они рассчитываются с момента подачи заявления о проведении регистрации (непосредственно в регистрирующий орган или в многофункциональные центры), а также всех необходимых документов.

При этом, ограничений на регистрацию сделки с момента подписания договора уже нет. Однако правило, согласно которому с момента подписания договора купли-продажи и до подачи заявления о регистрации права собственности должно пройти не более десяти дней, сохранилось.

Где это сделать?

Если ранее вопрос о месте регистрации купли-продажи любого недвижимого имущества, будь то земельный участок, дом или склад, имел однозначный ответ – органы Росреестра, определяемые по территориальному принципу (то есть по месту нахождения регистрируемого объекта), то теперь вариантов для подачи документов два: территориальные подразделения Росреестра и любой из многофункциональных центров, расположенных на территории того региона, в котором осуществлена сделка.

В остальном различий не содержится, так как внесение сведений в Государственный реестр прав на недвижимость осуществляется только специалистами Росреестра.

Перечень необходимых документов для юридических и физических лиц

Для того, чтобы регистрация совершенной сделки прошла максимально успешно, стороны-участницы соглашения должны максимально ответственно подойти к вопросу подготовки документов, которые необходимы для подачи в органы Росреестра с целью подтверждения законности регистрируемой сделки.

Для физических и юридических лиц разница в подаваемых документах будет заключаться в обязательности предоставления уставных или иных учредительных документов, которые смогут подтвердить полномочия юридического лица заключать такие сделки.

Физические лица, совершающие куплю-продажу нежилого помещения должны будут предоставить пакет, состоящий из следующих документов:

  • непосредственно договор купли-продажи нежилого помещения. Количество экземпляров такого договора должно на один превышать количество сторон, участвующих в сделке (так как один экземпляр должен остаться в архиве Росреестра).
  • Заявление о проведении государственной регистрации сделки.
  • Документы, которые смогут подтвердить личность как продавца, так и покупателя.
  • Правоустанавливающие документы на продаваемый объект недвижимости (свидетельство о праве собственности, документы, подтверждающие перевод жилого помещения в нежилое и т.д.).
  • Согласие супруга (или отказ от имущественных претензий бывшего супруга), если данное недвижимое имущество было приобретено в браке.
  • Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию (если речь идет о приобретении помещения или строения в долевую собственность – госпошлина уплачивается из расчета 2000 рублей при покупке недвижимости одним человеком, 1000 рублей на каждого – при покупке двумя и т.д.).
  • К перечню документов, кроме договора купли-продажи и правоустанавливающих документов на нежилой объект собственности, необходимо будет предоставить еще также и такие документы, как:

    1. уставные и учредительные, к которым относятся Устав организации, Протокол учредительного собрания, документы, подтверждающие полномочия руководителя (если они вынесены из Устава организации) и т.д.
    2. Выписка из ЕГРП, которая подтвердит отсутствие каких-либо заинтересованных третьих лиц в обладании этим объектом нежилой недвижимости.
    3. Документы, которые смогут подтвердить размер балансовой стоимости данного нежилого помещения, а также предоставить сведения о том, насколько крупной для организации является совершаемая сделка (в том случае, если она будет признана крупной, придется предоставить согласие учредителей на совершение данной сделки, так как для ее реализации будут задействованы большие объемы активов).

    Однако, при проверке всех предоставленных документов специалистами Росреестра могут возникнуть вопросы к законности совершаемой сделки. В этом случае понадобятся дополнительные документы, которые смогут подтвердить полномочия юридического или физического лица на совершение купли-продажи, так как в случае, если такие сомнения разрешены не будут, в регистрации сделки может быть отказано по законным основаниям.

    Что должно содержать заявление?

    На основании заявления, подаваемого сторонами-участницами сделки, происходит регистрация совершенной сделки по купле-продаже нежилого помещения. Заявление в этом случае будет выступать в качестве основного документа.

    Именно по этой причине необходимо уделить его заполнению особое внимание. Так, при составлении этого документа в нем должны быть отражены следующие данные о сделке:

  • территориальное расположение приобретаемого нежилого помещения (адрес, указанный с подробной расшифровкой всех его частей);
  • кадастровые данные на участок (его кадастровый номер, а также характеристики, установленные относительно этого типа помещений в Государственном кадастре недвижимости);
  • сведения о том, каким образом было приобретено данное нежилое помещение его прежним владельцем (с обязательной ссылкой на приложенные к заявлению правоустанавливающие документы на него);
  • данные о прилагаемых в качестве сопровождающих документах.
  • Регистрация сделки купли-продажи нежилого помещения практически не отличается по своему алгоритму от аналогичной процедуры относительно жилого фонда. Те различия, которые имеют место быть, заключаются в перечне документов, предоставляемых для юридического сопровождения заключаемого соглашения для организаций и физических лиц. Что же касается заявления о регистрации, то оно также не отличается от аналогичного документа, составляемого для жилого фонда.

    svoe.guru

    Покупка нежилого помещения

    Каждый человек понимает выгодность вложений финансовых средств в коммерческую недвижимость. Но часто клиенты не разбираются в юридических нюансах и даже в базовых вещах, что затрудняет процесс сделки. Какие проблемы могут возникнуть при оформлении документов во время покупки, на что необходимо обратить внимание потенциальному покупателю, перед тем как идти к юристу или в агентство недвижимости.

    Что такое нежилое помещение

    По статье 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. «Нежилое помещение относится к категории недвижимости и не может использоваться для проживания, – поясняет адвокат Александр Никулин. – Как и другое имущество, нежилое помещение может находиться в частной, муниципальной и государственной собственности».

    По словам директора АН «Новосёл на Первомайской» Александра Якимова, действующее законодательство не содержит легального определения понятия «нежилого помещения».

    В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

    Как и где искать нужный объект

    Необходимо сначала изучить рынок коммерческой недвижимости. Решить подо что будет оборудовано помещение: под офис или магазин или подо что-то другое. Наибольший спрос в сфере коммерческой недвижимости наблюдается сегодня на торговые площади в проходных местах – в Центре и на основных улицах города. Однако предложений там намного меньше. Хозяева часто не хотят продавать помещение, придерживают его, поскольку цены на элитные объекты растут с каждым днем. На каждый такой выставленный объект приходится более десятка потенциальных покупателей.

    В Екатеринбурге в начале марта средняя цена квадратного метра на коммерческую недвижимость под офис составила 34965 рубля (в центре – 46381), под магазин – 41810 рубля (в центре – 60443). «При покупке помещения с определенным назначением необходимо учитывать, может ли приобретаемое помещение использоваться для данных целей – поясняет Александр Никулин, – в том числе путем перепрофилирования».

    Нежилое помещение может приобретаться не только как отдельно стоящий объект, но и как место в торговом центре. «Принципиальной разницы при покупке помещения под офис или магазин нет, – объясняет Александр Якимов, – при переводе в нежилой фонд требуются аналогичные согласования, различными являются только условия этих согласований, для торговых площадей они более жесткие. Особенностью при покупке нежилого помещения, находящегося в торговом центре или в административном здании, является обязанность покупки общих территорий, например, коридора. При сделке могут быть «рекомендованы» услуги службы охраны, клининг – службы и некоторые другие вопросы. Владельцу «изолированного» помещения подобные вещи навязать никто не может, у него больше свободы выбора, но больше и ответственности. За свое помещение он отвечает сам».

    Надо заметить, что эксплуатация коммерческой недвижимости требует намного больше финансовых затрат, чем обычное жилье. «Перед потенциальным покупателем, – рассказывает директор АН «Новосел на Первомайской», – при покупке нежилого помещения, встает ряд вопросов, от решения которых зависит многое, как, то выбор объекта для приобретения (местоположение, метраж), бизнес-план, объективная оценка стоимости объекта, условия приобретения, состояние технической документации и ряд других вопросов».

    Какие проблемы могут возникнуть при оформлении документов

    При оформлении сделки продавец должен предъявить покупателю все документы на право собственности, но нередко оказывается, что этих документов либо недостаточно, либо их просто нет. В этом случае начинается работа по восстановлению необходимой документации или по ее оформлению, а также ведется работа по приведению правоустанавливающих документов в соответствие с действующим законодательством. Такая работа требует длительного времени. «Срок выяснения характеристик и подготовки документации – говорит Александр Якимов, – зависит от профессионализма и опыта людей занимающихся подготовкой документации». Сделки по продаже коммерческой недвижимости длятся 2 — 3 месяца, если необходимый комплект документации в порядке и объект выставлен к продаже. Каждый этап оформления сделки занимает порядка 1 — 1,5 месяца. Если документы требуют доработки и этапов в оформлении насчитывается 2 — 3, то на переговоры и согласования может уйти до полугода. При этом документы на предмет юридической чистоты должны быть проверены тщательным образом. «Конечно же, для того, чтобы оформить сделку быстро и качественно – комментирует адвокат, – необходимо обратиться к специалисту. Проблемы во время сделки могут возникнуть либо из-за неисполнения продавцом своих обязательств по договору, либо из-за недосмотра самого покупателя. Важным моментом во время сделки является достоверность информации о правах продавца – это должен быть собственник помещения или уполномоченное им лицо. Далее нельзя забывать о том, что нужно получить подтверждение об отсутствии каких-либо обременений со стороны третьих лиц (аресты, залоги и т.п.). Данная информация может быть заказана самим покупателем в ГУ Федеральной регистрационной службы (ФРС). Кроме того, необходимо выяснить вопрос о правах на земельный участок, на котором расположено нежилое помещение. Со встроенными помещениями вопрос остро пока не стоит, а вот для отдельно стоящих и встроенно-пристроенных зданий эта проблема достаточно серьезна, особенно для вновь возведенных зданий. При совершении сделки вопрос о правах на землю неизбежно возникнет у ФРС».

    На что необходимо обратить внимание

    При оформлении договора купли-продажи необходимо обращать внимание, конечно же, на правильное составление договора и в первую очередь – на описание объекта сделки: чем подробнее будет описан передаваемый объект, тем лучше. По крайней мере, необходимо наличие адреса и площади объекта. Если продается часть здания – необходимо также указать номер помещения, этаж, приложить к договору план расположения помещения. Необходимо указать назначение помещения.

    «Одновременно с передачей здания передаются права и на земельный участок – это можно сделать в одном договоре, можно в двух разных – объясняет Александр Никулин. – В случае если права на земельный участок не оформлены – это необходимо отразить. Нельзя забывать о том, что в договоре должна быть зафиксирована цена на недвижимость. Целесообразно прописать в договоре гарантию продавца об отсутствии обременений на объект, оговорить порядок передачи помещения (здания): сроки, порядок передачи документации, уточнить варианты зачета/возврата или, наоборот, уплаты платежей, связанных с помещением».

    Государственная регистрация нежилого помещения

    В соответствии с 131 статьей ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

    Целью и конечным результатом заключения любой сделки купли-продажи объекта является государственная регистрация перехода права собственности к покупателю. Сама процедура государственной регистрации в настоящее время стала более отлаженной и организованной. «Каких-то особых требований при регистрации перехода права собственности на нежилое помещение нет – поясняет юрист. – Необходимо помнить, что в отличие от договора купли-продажи жилого помещения, договор нежилого помещения регистрации не требует и вступает в силу с момента заключения. Регистрации подлежит лишь переход права собственности».

    Для регистрации необходимо представить полный пакет документов:

    — учредительные документы покупателя и продавца;

    — документы, подтверждающие полномочия представителя;

    — документ, подтверждающий право собственности на нежилое помещение (обычно это — свидетельство) и правоустанавливающие документы (они перечислены в свидетельстве о праве);

    — техническая информация БТИ;

    — документы, подтверждающие права на земельный участок или справку о том, что право не оформлено

    — документы об уплате гос. пошлины

    Схематично же процедура регистрации перехода права собственности выглядит так:

    — Стороны, или их уполномоченные доверенностью представители приходят в Федеральную регистрационную службу с набором документов в подлинниках и копиях и оплаченной государственной пошлиной. Если в сделке участвует юридическое лицо, то гос. пошлина должна оплачиваться безналичным расчетом и предъявляется квитанция с синей печатью банка. «Документы больше одного листа прошиваются и скрепляются подписями и печатями – рассказывает Александр Никулин. – Документы сдаются сотрудникам, работающим на приемке. Они предварительно изучают переданные документы и выдают Расписку, в которой указывается перечень передаваемых документов, номер пакета документов, а также дата, когда стороны могут прийти за готовыми после регистрации документами. Пакет документов передается на проверку, которая может длиться до 30 дней. На практике, на различные виды договора отводятся разные сроки. Как раз на этой стадии и могут возникнуть проблемы, особенно, если договор был составлен неверно. После прохождения проверки документы попадают к регистратору, который также их проверяет и регистрирует переход права собственности, или же в противном случае принимает решение о возврате документов в отдел проверки для их доработки. Позже от регистратора документы попадают на выдачу»

    nedv.info

    Как проверить нежилое помещение перед покупкой

    Одним из важнейших этапов при покупке нежилого помещения является юридическая проверка покупаемого объекта имущества. Предлагаем Вашему вниманию стандартный список документов, который используется в компании «Юридическое бюро» при сопровождении сделки по приобретению нежилого помещения.

    В таблице приняты следующие обозначения:

    • ФЛ — физическое лицо
    • ЮЛ — юридическое лицо.
    • Кто может получить / предоставить документы

      В каком случае необходим

      Какую информацию может содержать

      Обычная выписка из ЕГРН на объект

      Выписка из ЕГРН по земельному участку, на котором расположено здание, в котором находится объект

      Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости

      Цепочка сделок и иных оснований перехода права собственности на объект с указанием:

      • даты и номера государственной регистрации права;
      • даты, номера и основания прекращения права

      Справка из ЕГРН о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости

      Выписка из ЕГРН о содержании правоустанавливающих документов

      Сведения о документе (документах), на основании которого было зарегистрировано право за нынешним собственником (договор купли-продажи, мены, акт приема-передачи, распоряжение госоргана, решение общего собрания, судебное решение и т.д.)

      Сведения из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным

      Собственник или лицо по доверенности

      Сведения о признании лица недееспособным (ограниченно дееспособным) по решению суда

      Копия Паспорта собственника (всех страниц)

      Копия Свидетельства о браке собственника

      Паспортные данные супруга собственника, дата регистрации брака

      Копия паспорта супруга собственника (всех страниц)

      Если собственник — ФЛ и состоит в браке

      Проверить паспорт на действительность можно по ссылке.

      Согласие супруга собственника на отчуждение имущества

      Если собственник — ФЛ и состоит в браке, квартира является совместно нажитым имуществом

      Воля супруга на отчуждение совместно нажитого имущества

      Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении супруга собственника

      Состоит / состоял ли собственник на учете в указанных учреждениях, как страдающий алкогольной / наркотической зависимостью

      Копия доверенности на отчуждение имущества

      Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника- ФЛ

      Копия паспорта представителя собственника (всех страниц)

      Если предполагается совершать сделку по доверенности со стороны собственника — ФЛ

      В случае недействительности паспорта — можно взять справку из УФМС.

      Справка из психо-неврологического и из наркологического диспансеров в отношении собственника

      Копия водительского удостоверения собственника (оригинал — на обозрение)

      Дополнительное подтверждение дееспособности лица, идентификации собственника (фотография)

      Копия военного билета, пенсионного удостоверения, загранпаспорта (оригиналы — на обозрение)

      Всегда, если собственник — ФЛ

      Дополнительная идентификация собственника (фотография), чтобы исключить риски совершения сделки по поддельному паспорту

      Выписка из ЕГЮЛ на компанию — собственника

      Уставные документы ЮЛ — собственника в актуальной на момент сделки редакции

      Полномочия органов управления ЮЛ на принятие решения об отчуждении объекта, порядок принятия такого решения

      Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое будет действовать от имени собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

      Наличие полномочий у лица, действующего от имени собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

      Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов собственника — ЮЛ

      Соблюдена ли процедура принятия решения, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

      Перечень документов, содержащихся в регистрационном деле по компании — собственнику (предоставляется ИНФС, где компания состоит на учете)*

      Всегда, если собственник — ЮЛ

      Копии Правоустанавливающих документов на помещение (договор купли-продажи, дарения, мены, акт приема-передачи, судебное решение, распоряжение государственного органа о приватизации, решение общего собрания и т.д.)

      Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности (с обеих сторон)

      Копия документа, удостоверяющего ранее возникшее право на объект (Постановление органа местного самоуправления, свидетельство старого образца и т.д.)

      Всегда, когда сведения о праве собственности не внесены в ЕГРН

      Кадастровый паспорт помещения

      Технический паспорт на нежилое помещение

      Выписка из ЕГЮЛ на компанию — предыдущего собственника

      Учредительные документы юридического лица, являвшегося предыдущим собственником объекта

      Если право собственности Продавца на объект получено на основании Протокола (решения) общего собрания членов юридического лица

      Документ, удостоверяющий полномочия лица, которое действовало от имени предыдущего собственника — ЮЛ при совершении сделки (протокол о назначении генерального директора, Доверенность)

      Наличие полномочий у лица, действовавшего от имени предыдущего собственника — ЮЛ, соблюдение порядка оформления его полномочий

      Документ, подтверждающий согласование предполагаемой сделки со стороны органов предыдущего собственника — ЮЛ

      Если право собственности Продавца на объект получено от предыдущего собственника — ЮЛ

      Была ли соблюдена ли процедура принятия решения предыдущим собственником -ЮЛ, согласования такого решения в соответствии с уставными документами

      Документы по подключению к сетям тепло, водо, газо, электро — снабжения

      Договоры, заключенные в отношении помещения (аренды, субаренды и т.д.)

      Информация об условиях аренды, субаренды и иных сделок в отношении данного помещения

      Письмо (ответ) из органа местного самоуправления по месту нахождения объекта

      Разрешительная документация на строительство дома, в котором расположено помещение (разрешение на строительство, ввод в эксплуатацию)

      Наличие / отсутствие разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания в фактически существующих размерах

      Кадастровый паспорт на земельный участок, на котором расположено здание

      Любое лицо может запросить

      Вид разрешенного использования земельного участка, сведения о правообладателе(лях), обременениях

      Бухгалтерский баланс компании — собственника на последнюю отчетную дату

      Всегда, когда собственник — ЮЛ

      Является ли сделка крупной — требует ли соответствующего одобрения

      Документы, касающиеся обременений объекта

      Охранное обязательство, договор аренды и т.д.

      Сведения о земельном участке, на котором расположено здание. Отражено ли в паспорте данное здание.

      Документ, являющийся основанием права пользования земельным участком под зданием

      На каком праве используется участок под размещение здания (собственность, аренда и т.д.)

      Отчет об оценке рыночной стоимости помещения

      Если собственник — ЮЛ и есть признаки предбанкротного состояния

      Подтверждение рыночной стоимости объекта при продаже, в целях избежания рисков при последуеющем банкротстве собственника

      Договор на проведение оценки рыночной стоимости помещения

      Задание на оценку

      Материалы судебного дела

      Собственник (при условии, что он являлся участником дела), иной участник дела

      Если решение суда было вынесено в отношении объекта, собственника (в том числе предыдущего) (по вопросам дееспособности, обязательств и т.д.)

      Крайне важно ознакомиться не только с судебным решением, но с материалами дела в полном объеме

      * По запросу любого лица ИНФС может предоставить также копии регистрационных документов, в которых не содержится личных / конфиденциальных данных (входит в список дополнительных документов)

      После проверки документов из стандартного списка, формируется список дополнительных документов, требующих дополнительной проверки.

      www.yurbureau.ru

      Как продать нежилое помещение: детальное руководство к действию

      В гражданском обороте недвижимости купля-продажа нежилых зданий и помещений занимает существенное место. Офисы, склады, производственные или торговые площадки, как объекты коммерческой недвижимости, могут выступать как выгодный инвестиционный проект для вложения свободных денег.

      В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

      Юридическое оформление подобных сделок требует грамотного подхода и должной тщательности. Перед тем, как продать нежилое помещение, следует проанализировать все возможные риски и учесть возможные варианты налогообложения.

      Для каждого вида коммерческой недвижимости, предлагаемой к продаже, существует ряд особенностей при оформлении сделки. Это может быть дополнительная техническая или разрешительная документация, возможность подключения к коммуникациям, необходимость перепланировок или физический раздел нежилого здания на отдельные доли.

      Риски при сделках с нежилой недвижимостью

      При купле-продаже коммерческой недвижимости обе стороны договоры несут определенные риски. В большей степени это относится к покупателю, однако и продавец нежилого помещения может оказаться в положении, когда придется принимать участие в судебных спорах по поводу правомерности проведенной сделки.

      В судебной практике выделяются основные виды рисков, связанных с куплей-продажей коммерческой недвижимости:

    • возможность расценивания договора не заключенным – может наступить, если в тексте договора недостаточно полно раскрываются его существенные условия (предмет договора и его цена);
    • вероятность признания сделки недействительной – любое нарушение требований закона при заключении договора купли-продажи нежилого помещения или отсутствие необходимых справок и разрешений чревато тем, что соглашение будет объявлено незаконным;
    • риск покупки недвижимости с обременениями третьих лиц;
    • риск неисполнения сторонами своих обязательств по договору или оспаривания одной из сторон факта оплаты или передачи имущества;
    • возможность включения проданного нежилого помещения в наследственную массу, если смерть продавца наступила до регистрации перехода права собственности.
    • Задача обеих сторон – максимально добросовестно отнестись к подбору необходимых документов и составлению договора купли-продажи. Надежно и быстро продать нежилое помещение можно только тогда, когда все нужные бумаги будут в безупречном порядке, а текст договора будет досконально оговаривать все необходимые условия.

      Структура договора купли-продажи нежилого помещения

      Договор купли-продажи коммерческой недвижимости предусматривает, что стороны (продавец и покупатель) достигли соглашения о реализации конкретного здания, строения или иного сооружения, имеющего статус нежилого помещения по цене, которая устраивает обоих. В качестве сторон договора могут фигурировать физические лица, предприятия и организации, государство.

      В тексте договора должны присутствовать обязательные сведения:

    • информация о продавце и покупателе – личные данные граждан с паспортными данными или сведения об уполномоченном лице, представляющем интересы организации;
    • данные о предмете договора – объекте недвижимости, с точным указанием местоположения и кадастрового номера, размера занимаемой площади, качественных характеристик. Во избежание недоразумений или разночтений рекомендуется описать продаваемое помещение максимально подробно;
    • цена продаваемого нежилого помещения – указывается стоимость одного квадратного метра и полная стоимость объекта недвижимости. По действующему законодательству цена должна быть обозначена в российских рублях. Если стороны намерены производить расчеты в иной валюте, то в договоре обязательно предусматривается отдельный пункт, содержащий информацию о том, по какому курсу будет происходить перерасчет;
    • процедура проведения расчетов между сторонами – в соглашении непременно детально расписать порядок внесения задатка при подписании договора, сроки и суммы передачи окончательного расчета от покупателя продавцу, способ оплаты (наличный расчет или перечисление на банковский счет);
    • указание стороны договора, обязанной нести затраты по государственной регистрации права собственности и дополнительные расходы (аренда банковской ячейки, оформление аккредитива). Традиционно издержки по регистрации несет покупатель, но стороны вправе установить любое разделение затрат между продавцом и покупателем;
    • определение конкретного срока, в течение которого должна произойти передача нежилого помещения покупателю;
    • ответственность продавца и приобретателя за нарушение отдельных пунктов договора или неисполнение его условий.
    • Чем детальнее будет составлен договор купли-продажи, тем больше шансов, что, при наступлении негативных обстоятельств, стороны смогут отстоять свое право в судебном процессе, и не будут нести незапланированные убытки.

      Документы для регистрации перехода права собственности на нежилое помещение

      Договор купли-продажи коммерческой недвижимости не подразумевает регистрации уполномоченным органом или нотариального удостоверения. После подписания соглашения обеими сторонами договор вступает в силу, однако право собственности на нежилое помещение будет сохраняться за продавцом до момента завершения регистрационных действий по переходу права к покупателю.

      Вступивший в силу договор купли-продажи передается в территориальное отделение Росреестра для проведения процедуры регистрации перехода права собственности. Заявителями выступают обе стороны договора купли-продажи либо уполномоченное лицо при наличии нотариально удостоверенной доверенности.

      Вместе с заявлением в Росреестр передаются следующие документы:

    • свидетельство о праве собственности продавца на отчуждаемое нежилое помещение или иные документы, подтверждающие это право;
    • договор купли-продажи нежилого помещения, включая все приложения и передаточный акт;
    • справка из БТИ о кадастровой стоимости продаваемого имущества;
    • кадастровый паспорт нежилого помещения с поэтажной экспликацией и отметкой БТИ;
    • справка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии арестов, обременений или залога;
    • согласие супруга/супруги, заверенное нотариусом – если отчуждаемое нежилое помещение выступает, как совместно нажитое имущество;
    • разрешение органа опеки – если продавцом является ребенок, не достигший совершеннолетия;
    • оригинал платежной квитанции, подтверждающей оплату пошлины за госрегистрацию перехода права собственности.
    • Если одной из сторон договора является юридическое лицо, то Росреестр дополнительно потребует предоставление корпоративных документов:

    • оригиналы и копии Устава организации, учредительного договора, выписки из ЕГРЮЛ, свидетельств о регистрации предприятия и его постановке на учет в ФНС;
    • подтверждение полномочий директора предприятия;
    • протоколы, подтверждающие одобрение совершаемой сделки органом управления предприятия (учредителями или советом директоров).

    Если предметом сделки купли-продажи является встроенно-пристроенное или отдельно стоящее строение, то продавец должен представить правоподтверждающие документы на земельный участок под зданием. В случаях, когда земельный надел оформлен в бессрочное пользование по договору аренды, собственник здания может продать нежилое помещение без земли. Новый владелец недвижимости вправе заключить договор аренды на тех условиях, которые действовали для продавца нежилого помещения.

    Список документов, необходимых для совершения регистрационных действий, может корректироваться в зависимости от конкретной ситуации и региональных требований. Точный перечень можно узнать заблаговременно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы или МФЦ.

    Регистрация перехода права собственности производится в течение одного календарного месяца, после чего стороны получают соответствующие свидетельства.

    Как продать нежилое помещение без налогов

    Если в качестве продавца коммерческой недвижимости выступает гражданин (физическое лицо), то он должен уплатить в бюджет налог с полученного дохода. Ставка сбора составляет 13% от той суммы, которая фигурирует в договоре купли-продажи. Если продавец недвижимости не является налоговым резидентом (находится на территории России менее 183 дней на протяжении одного календарного года), то ставка НДФЛ увеличивается до 30%.

    Избежать уплаты налога на доходы можно в том случае, если нежилое помещение находилось в собственности гражданина более трех лет.

    Если коммерческая недвижимость имела статус нежилого помещения с момента постройки, то срок владения будет исчисляться с того времени, как зарегистрировано право собственности на него.

    В ситуации, когда продаваемое имущество ранее представляло собой жилую недвижимость, а позднее переводилось в нежилое помещение, то три года исчисляются с того момента, как факт перевода был зарегистрирован уполномоченным органом.

    Следует знать, что льгота по освобождению гражданина от обязанности платить НДФЛ с дохода, полученного в результате реализации коммерческой недвижимости, предоставляется только в том случае, если собственник не использовал ее для получения прибыли. Признаки предпринимательской деятельности, которые делают невозможным применение освобождения, заключаются в следующем:

  • продавец зарегистрирован в качестве предпринимателя или учредителя юридического лица;
  • хозяйственная деятельность осуществлялась по адресу нежилого помещения.
  • Если помещение сдавалось в аренду, и собственник в полном объеме выплачивал НДФЛ с начисленной арендной платы, то при продаже коммерческой недвижимости он освобождается от уплаты дополнительных налогов.

    Как продать нежилое помещение с землей

    При отчуждении зданий, строений или помещений Гражданский кодекс подчиняется требованиям земельного законодательства. Если в качестве продавца нежилого помещения выступает собственник земельного участка, на котором возведено здание, то вместе с коммерческой недвижимостью отчуждается и земля. Исключение составляют следующие случаи:

  • продажа части здания, выделение которой в натуре вместе с частью земельного надела не представляется возможным;
  • строение располагается на изъятом из оборота земельном участке.
  • Положения Земельного кодекса не распространяются на ситуации, когда предметом сделки служат объекты коммерческой недвижимости, расположенные в административных сооружениях. В многоэтажном здании можно продать отдельное нежилое помещение, но вычисление и отчуждение приходящейся на него части земельного участка невозможно.

    Если отдельно стоящее либо встроенно-пристроенное строение принадлежит нескольким сособственникам и отчуждается доля недвижимого имущества, вместе с ней происходит передача права собственности приобретателю и доли земельного участка.

    Продажа нежилого помещения по частям

    Владелец коммерческой недвижимости вправе совершать сделки по продаже отдельных частей нежилого помещения. Перед тем, как приступить к составлению договора с покупателем, необходимо осуществить раздел здания на составляющие и постановку вновь образованных частей помещения на учет в государственном кадастре.

    Для этого следует составить технические планы выделенных частей и получить на них кадастровые паспорта. После этого собственник может передать документы в подразделение Росреестра и зарегистрировать право собственности на сформированные самостоятельные части помещения. Дальнейшая процедура по продаже имущества проходит по установленному регламенту.

    Реализация нежилого здания или помещения – процесс, требующий приложения значительных усилий со стороны продавца. Во избежание недоразумений, отказ в регистрации уполномоченным органом или судебных разбирательств следует тщательно отнестись к составлению договора купли-продажи и формированию необходимого пакета документов. При возникновении сложностей с подбором справок и свидетельств лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам.

    Остались вопросы?

  • +7 (499) 703-44-28 — Москва
  • +7 (812) 309-68-04 — Санкт-Петербург
  • Рекомендуем к прочтению

    Смена статуса недвижимости: переводим жилое помещение в категорию нежилых

    ​Перевод жилого помещения в нежилое – процедура непростая. Она требует повышенного внимания из-за многозадачности и различных правовых нюансов.

    Смена статуса недвижимости: переводим нежилое помещение в категорию жилых

    ​Перевод нежилого помещения в статус жилого может понадобиться в разных случаях: начиная от потребности в жилплощади и заканчивая ликвидацией бизнеса. В этой статье пойдет речь о процедуре перевода и ее тонкостях.

    Как приватизировать землю под гаражом и какие при этом могут возникнуть сложности

    Приватизация земли под гаражом – разумное решение, закрепляющее ваши права на участок и защищающее от произвола муниципальных властей.

    Что такое нежилое помещение и чем оно отличается от жилого

    Основные признаки нежилых помещений как объектов гражданско-правового оборота. Что относится к нежилым помещениям: классификация недвижимости по назначению и другим основаниям.

    pravometr.ru

    Это интересно:

    • Как оформить заграничный паспорт срочно Срочное оформление и получение загранпаспорта Никто не застрахован от ситуации, когда резко возникает необходимость быстро оформить загранпаспорт в Москве или любом другом российском городе. Что делать? Куда обращаться? И во сколько обойдётся подобная услуга? Необходимо […]
    • Коллаж на тему правила дорожного движения Стенгазета-коллаж «Мы знаем правила дорожного движения» Светлана Ватолина Стенгазета-коллаж «Мы знаем правила дорожного движения» Предварительная работа: изучение правил дорожного движения, экскурсии по улицам города, знакомство с дорожными знаками, сюжетно-ролевые […]
    • Юристы старая купавна Юридический центр Юридические консультации. Услуги адвокатов и юристов. Представительство в суде. Москва и Московская область Старая Купавна — Юридическая консультация, Адвокат, Юрист Старая-Купавна- Юридическая консультация, Адвокат, Юрист Юридический центр «ПРАВОВЕД-РФ» […]
    • Потребительское кредитование статья закона Закон о потребительском кредите: оправдались ли ожидания? Причины принятия закона о потребительском кредите и его основные положения – в нашем материале: "Потребительский кредит: взять сейчас или подождать до лета?". О регулировании отношений в сфере потребительского […]
    • Как найти ток по закону кирхгофа Решение задач по электротехнике (ТОЭ) Теоретические основы электротехники являются фундаментальной дисциплиной для всех электротехнических специальностей, а так же для некоторых неэлектротехнических (например, сварочное производство). На этой дисциплине основываются все […]
    • Закон о изменении границ участка Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка - комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат […]
    • Образец заполнения заявления по форме 2-2 учет Правила заполнения заявления на получение ИНН физическому лицу Сам процесс получения ИНН (идентификационного номера налогоплательщика) для физического лица сегодня максимально облегчен. Эта бесплатная процедура требует от гражданина предоставить паспорт, документ о […]
    • Обязателен ли полис осаго Какие документы требуются при постановке на учет автомобиля и нужен ли полис ОСАГО для этой цели? Приобретая машину, новую или уже с пробегом, все сталкиваются с необходимостью государственной регистрации транспортного средства в ГИБДД. Конечно, бюрократия процедуры не в […]