Что выгодней аренда земли или собственность

| | 0 Comment

4) Что выгоднее: приобрести участок, занятый капитальными объектами, в собственность или на праве аренды

У большинства собственников капитальных объектов, имеющих намерение оформить права на земельные участки, сформированные для эксплуатации данных объектов, имеется возможность выбрать вид права на землю между арендой и собственностью.

До 01.07.2012 года, то есть в период действия льготных ставок выкупа земельных участков, выбор между арендой и собственностью был очень актуальным. В зависимости от конкретных обстоятельств (в частности, вида разрешенного использования участка и капитальных объектов) и стоявших перед компанией задач (например, по строительству или реконструкции на участке) у организаций была возможность выбора конкретного вида прав на землю, обеспечивавшего минимизацию их затрат на землепользование.

В настоящее время льготные ставки на выкуп земельных участков отменены, его приватизация возможна в большинстве случаев за 100 процентов от его кадастровой стоимости.

В этой связи при выборе между арендой и собственностью необходимо учитывать следующее:

  1. размер платы за землю (земельный налог при собственности и арендная плата при аренде) в большинстве случаев составляет 1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка в год. Вместе с тем, применительно к аренде количество льготных ставок и субъектов, имеющих право на их применение, существенно выше, чем применительно к земельному налогу;
  2. при выборе вида права на землю, безусловно, должны учитываться возможные затраты на оформление земельных отношений, которые могут возникнуть при осуществлении строительства на участке. Если участок находится в собственности, то затраты на строительство составят: 100 процентов от кадастровой стоимости как цена выкупа + плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка. При аренде плата за право застройки на участке в любом случае не превысит 84,5 процента от кадастровой стоимости, если строительство будет завершено за три года.

Таким образом, в настоящее время в большинстве случаев оформление земельного участка на праве аренды более выгодна для потенциального землепользователя.

Единственное исключение – это возможность выкупа земельного участка по льготной цене в 20 % от кадастровой стоимости с наложением запрета на строительство. Такая возможность сохранена для лиц, которым до вступления в силу Земельного кодекса РФ (29.10.2001) участок был предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования, которое в период с 29.01.2001 по 01.07.2012 было переоформлено ими в аренду. Выкуп участка для целей строительства в этом случае является экономически целесообразным, если лицо имеет намерение осуществить на участке реконструкцию существующих объектов, которая может быть произведена без снятия запрета на строительство.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

www.2m.ru

Земля в аренде и в собственности: чем рискует и что выигрывает домовладелец

Рекламируя загородную недвижимость, продавцы обращают внимание покупателей на живописность природы, удобство транспортного сообщения, качество строительства. Существуют, однако, аспекты, незаметные глазу, но важные при принятии решения о том, покупать или нет данный объект. Мы о юридической стороне вопроса — о том, какой статус у земельного участка, на котором данное великолепие находится. Разобравшись в теме, корреспондент Интернет-журнала о недвижимости Metrinfo.Ru понял, почему в продаже появляются дешевые предложения, но на поверку они оказываются не такими уж привлекательными.

Возможные варианты…
В принципе, их два: земля, на которой строятся (или уже построены) загородные поселки, может быть в собственности застройщика или в аренде. В первом случае при продаже коттеджа покупателю оформляется собственность и на участок. Во втором – будет странноватая комбинация: дом в собственности, а земля арендуется.

С точки зрения застройщика, вопрос «что лучше?» даже не обсуждается. «Девелопер всегда заинтересован, чтобы земельный участок был оформлен в собственность: так легче осуществлять дальнейшие операции купли-продажи клиентам», — говорит Дмитрий Таганов — руководитель аналитического центра Корпорации «ИНКОМ». Однако, продолжает эксперт, в ряде случаев получить землю в собственность невозможно. Например, запрещена приватизация прибрежных зон, участков, относящихся к лесному фонду. Поскольку коттеджи именно в таких местах являются наиболее привлекательными для покупателей, застройщики выбирают единственно возможный вариант – аренду.

«Поселок, находящийся на арендованной земле – весьма редкий вариант для подмосковного рынка недвижимости, — считает Григорий Алтухов, советник президента Финансово-строительной корпорации «Лидер». – Обычно их история такова, что земля досталась за бесценок в аренду от государственной структуры – ГУПа, совхоза или чего-то подобного».

Другой случай: особенности местного законодательства. Подавляющее число наших загородных объектов находятся на территории Московской области, где собственность оформить можно. Но некоторые немногочисленные поселки расположены на землях, юридически относящихся к Москве – а их сделать частной собственностью крайне сложно.

И, наконец, ситуация, когда приватизация данного участка прямо запрещена законодательством. Аренда в данном случае выглядит как довольно «кривая» схема, и, чтобы застройщик пошел на нее, необходимо, чтобы участок обладал какими-то весомыми преимуществами: престижное или живописное местоположение, близость к водоемам и т.п. «В большинстве случаев застройщик старается оформить землю в собственность: реализовывать проект в таком случае намного «беспроблемнее», а продавать коттеджи – быстрее и проще», — подводит итог Г.Алтухов.

…и комбинации
Бывает и так, что иногда в одном поселке мирно сосуществуют обе формы. Как отмечает Дмитрий Таганов («ИНКОМ»), чаще всего такая ситуация встречается на объектах, соседствующих с уже упоминавшимися уникальными природными зонами, лесами и водоемами. «Соблюдая закон, девелопер застраивает только ту землю, которая находится в его собственности, — говорит он. – А прибрежные и лесные участки остаются нетронутыми. Зато жители таких поселков имеют возможность взять прилегающий к их участку часть леса в аренду или иметь непосредственный выход на водоем. Если клиент приобрел участок, который выходит на лес, можно взять в аренду несколько соток или гектар леса на 49 лет – это предусмотрено законом».

Впрочем, законы у нас соблюдают не всегда – тем более что и законы эти не всегда однозначны. Застройка земель Лесного и Водного фонда все-таки возможна – но «некапитальными строениями». Но «капитальность» — материя не слишком внятная, тут возможны различные разночтения по схеме «два юриста – три мнения». В итоге происходят казусы, о которых рассказал нам Григорий Алтухов (корпорация «Лидер»), когда один из «эксклюзивных» поселков по Новорижском шоссе был построен на территории заказника. А сейчас Минприроды настаивает на сносе незаконных построек.

Есть и еще один резон, по которым может возникнуть «комбинация». Дело в том, что оформление земли в аренду стоит на порядок дешевле, чем в собственность, и если найти покупателей, которые не побоялись бы арендных отношений, то можно существенно сэкономить. Такие покупатели есть – это те, кто приобретают таунхаусы. «Коттедж на арендуемой земле – это практически гарантированный неликвид: ни один человек в здравом уме не станет его приобретать, опасаясь, что аренду потом не продлят, — говорит Татьяна Калюжнова, руководитель департамента исследований и консалтинга Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». – А покупатели таунхасов в этом вопросе куда менее пугливы: у них будет участок всего в 1-2,5 сотки, очень редко, когда больше. Это такая малость, которую никто не захочет у него отнять». Как минимум одно подтверждение этому тезису известно нашей редакции: есть поселок в Пушкинском районе, где застройка там комбинированная: отдельные коттеджи и таунхаусы. И земля под первыми оформлена в собственность, а под вторыми – в аренде.

Аренда: чем рискует домовладелец
Вероятно, главный для каждого вопрос: что лучше именно мне? По единодушной оценке наших экспертов, собственность дает значительно большую надежность. Однако у аренды есть свои преимущества. Первое – в разы более низкая цена. Второе – интересующий нас объект может продаваться только в виде аренды, и никак иначе.

В обоих случаях вопросы «а стоит ли?» вряд ли относятся к тем, на которые можно дать ответы в статье, это каждый решает для себя самостоятельно. Мы же можем помочь только в одном: оценить риски аренды. Самая распространенная тут схема – собственник земли передает участок в аренду некоему юридическому лицу-арендатору, а тот, в свою очередь, конечным «покупателям»-субарендаторам. По нашей просьбе Григорий Алтухов (корпорация «Лидер») перечислил основные риски этой модели:

1. Крайне сложно отследить всю цепочку сделки от непосредственно собственника до субарендатора и проверить ее законность. Тут слишком много посредников и моментов перехода прав, что создает большой простор для разного рода откровенных махинаций, да и просто ошибок в договорах.

2. Подобные сделки по аренде если и согласуются местной администрацией или другим органом исполнительной власти, то часто формально. Поэтому не стоит удивляться, если через несколько лет судебные приставы будут настаивать, что на месте коттеджа должна располагаться база отдыха. Причем все документы и распоряжения на её строительство будут действительно законными.

3. Одно из ключевых условий нерасторжения и продления основного договора аренды – своевременная и в полном размере оплата арендных платежей. Если арендная плата перестанет поступать на указанный счет (в том числе и по вине или злому умыслу основного арендатора), договор будет расторгнут, а новенькие коттеджи превратятся в несогласованный «самострой». Что будет, если некоторые из субарендаторов-владельцев коттеджей откажутся платить арендную плату? Вопрос этот в существующей судебной практике проработан слабо, не исключено, что покрывать недостачу придется владельцам остальных коттеджей.

4. В основном договоре аренды зачастую указываются ограничения или запрет на передачу земли в субаренду, либо же этот вопрос требует согласования с собственником. Несмотря на то, что арендодателем может выступать «Совхоз № такой-то», земля может быть в федеральной собственности. А значит, окончательно решение принимает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом или другие подобные федеральные структуры. Скольких сил и денег будет стоить нужное покупателю согласование – предсказать невозможно. А значит, если коттедж захочется продать, то проблем не оберешься.

Резюме Интернет-портала о недвижимости Metrinfo.Ru
Скажем честно: описанные выше «ужастики» пока существуют больше теоретически. «В Московской области еще не было случаев снесения домов, построенных на арендованной земле», — говорит Дмитрий Таганов («ИНКОМ»). Правда, тут же «обнадеживает»: в Москве такие ситуации уже были.

Но если ситуация более-менее спокойная сейчас – это не значит, что она останется таковой и в обозримом будущем. А недвижимость – это все-таки такое приобретение, которое делается лет на 20 минимум. А когда этот срок истечет и понадобится новое жилье – хочется, чтобы старый дом можно было с выгодой продать. Для чего, понятно, нужно, чтобы над ним не висел дамоклов меч сноса.

С другой стороны – все знают – право собственности в нашей стране не так уж незыблемо. Известна масса случаев, когда участки изымались под государственные программы (строительство дорог, к примеру), и никакие свидетельства о собственности, украшенные самыми правильными подписями и печатями, владельцам не помогали.

www.metrinfo.ru

Вам отвечает юрист
Что выгоднее: собственность или аренда?

После проведенных кадастровых работ я, как председатель садоводства, написал заявление с просьбой об оформлении в собственность земель садоводства. Ранее на земли садоводства нам был выдан акт «О постоянном бессрочном землепользовании». Мне настоятельно рекомендовали написать заявление на имя главы администрации района об оформлении земли не в собственность, а в аренду. При этом мотивировали тем, что второй вариант является более дешевым и простым в оформлении, а права садоводов при этом не ущемляются. Мнения садоводов по этому вопросу разделились. Какой вариант будет более предпочтительным и почему?И. Райский

Отвечает юрист Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных Андрей ФЕДОРКОВ:

— Исходя из современных социально-экономических реалий и изменчивости законодательства, предпочтительнее оформить земли садоводческого товарищества в собственность по следующим причинам.

Пункт 4 ст. 14 действующего Федерального закона от 15.04.1998 г. N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» содержит прямое указание на то, что «земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, предоставляются садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению как юридическому лицу в собственность».

При этом указанные земельные участки согласно п. 2 ст. 28 закона подлежат передаче в собственность садоводческого объединения бесплатно.

Граждане, обладающие садовыми, огородными или дачными земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в упрощенном порядке в соответствии со статьей 25.2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Принятие решений о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Порядок предоставления в собственность садоводческого объединения земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, регламентируется пунктом 5 статьи 28 Закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Согласно данной норме исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом предоставления такого земельного участка, осуществляет его передачу в собственность на основании заявления, поданного лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения или уполномоченным общим собранием членов данного некоммерческого объединения (собранием уполномоченных) на подачу указанного заявления, в соответствии с решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении такого земельного участка в собственность данного некоммерческого объединения.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

    описание местоположения такого земельного участка, подготовленное садоводческим некоммерческим объединением;

удостоверенная правлением копия правоустанавливающего документа на земельный участок, составляющий территорию садоводческого некоммерческого объединения;

выписка из решения общего собрания членов садоводческого некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) о приобретении земельного участка, относящегося к имуществу общего пользования, в собственность данного некоммерческого объединения;

  • чредительные документы садоводческого некоммерческого объединения (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии), подтверждающие право заявителя без доверенности действовать от имени данного некоммерческого объединения, или выписка из решения общего собрания членов данного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных), в соответствии с которым заявитель был уполномочен на подачу указанного заявления.
  • Как видите, процедура оформления земель садоводства в собственность не отличается особой сложностью.

    Пользование земельным участком на праве аренды таит в себе угрозу произвольного прекращения права пользования земельным участком и практически неограниченной возможности собственника по установлению высоких ставок арендной платы.

    Кроме того, садоводческое объединение не сможет распоряжаться таким земельным участком по своему усмотрению.

    Свои вопросы задавайте по телефону 334-35-64

    m.ppt.ru

    Что выгодней аренда земли или собственность

    В Москве всячески препятствуют выкупу земли в собственность – арендные платежи уравняли с налогами, в этом плане все равно. При приобретении придется еще заплатить соответствующую сумму. Процедура тоже очень сложная – необходимо собрать более 20 подписей, и затянется это не менее чем на 1,5 года. Необоснованные отказы – гарантировано.

    если будет в собственности то ваш бизнес будет стоить значительно дороже

    необходимо оценить, просчитать и решить нужно ли это или нет исходя их потребностей вашей организации

    Василинка, если Вы по ст.36 Земельного кодекса имеете право выбора (аренда или собственность), то, выбрав аренду, Вы уже не сможете землю приватизировать никогда.
    так что решайте сами
    а здесь и сейчас, естественно, за выкуп земли из публичной собственности (за приватизацию) придется заплатить куда больше, чем за пользование землей по договору аренды.
    где бы эта земля ни находилась.
    плюс, став собственником, вы еще и земельный налог должны будете уплачивать.
    а став арендатором — нет

    не верный ответ: независимо от того выбрали вы аренду или нет , никто не может лишить сосбтвенника права приобрести в собственность земельный участок на котором расположено принадлежащее на праве сбственности здание (ране была противоречивая судебная практика по данному вопросу но внесенные в земельное законодательство изменения вступившие в силу с 30.10.07 окончательно урегурировали данный вопрос.).

    Что касается земельного налога — Действительно собственник уплачивает налог на землю, зато арендатор уплачивает арендную плату и арендная плата в разы больше чем налог на землю.

    Что касается земельного налога — Действительно собственник уплачивает налог на землю, зато арендатор уплачивает арендную плату и арендная плата в разы больше чем налог на землю.
    Автора интересует «цена вопроса» здесь и сейчас
    конечно, в долгосрочной перспективе еще вопрос, что выгоднее.
    а здесь и сейчас аренда дешевле.

    про окончательность выбора — пардон, пардон )

    здесь и сейчас аренда дешевле.

    Может в Екатеринбурге и дешевле, относительно Москвы сомневаюсь.

    forum.klerk.ru

    Что выбрать — аренду на 49 лет или оформление собственности?

    Опубликовал: Владимир Виноградов 12.11.2017 0 1,123 Просмотров

    Что об этом думают другие

    Мне кажется, что я бы выбрала собственность. Мне конечно же было бы интересно узнать мнение людей почему они выбирают эту самую аренду на 49 лет… какие у них есть аргументы для подобного решения… может быть они знают что-то о чем не знаем мы и поэтому сделали такой выбор. Тут надо слушать и одну сторону и другую… но, не зная никаких подводных камней, я бы выбрала собственность.

    Все зависит от условий аренды и стоимости оформления земельного участка в собственность. Если аренда и приобретение земли примерно соизмеримы, то тогда можно подумать, а вот если оформление собственности стоит в десять раз больше, то для чего она мне?

    Как стоимость аренды может быть соизмерима со стоимостью приобретения? Не нужно же оплачивать сразу за 49 лет вперед, никто тогда не будет арендовать. Очевидно, что в аренду берут те, кто не имеет свободных средст для приобретения земли в собственность.

    А сравнивать варианты можно при таком раскладе:
    1) Оформление аренды
    2) Приобретение земли в кредит.

    В первом варианте платить поменьше, а во втором соответственно преимущество собственности.

    Я считаю что самое главное,что влияет на принятие решений, это соответственно финансовая возможность, а так же какие цели приследуются. Если люди в дальнейшем рассчитывают поставить хороший домик и проводить там много времени тогда стоит подумать о собственности. А для некоторых это просто вырастить урожай на зиму.

    Да, вы правы, если бы была возможность, то что же не купить. Но если идет речь об использовании земли в производственных или коммерческих целях, нужно подумать насколько это будет выгодно для вашего бизнеса.

    Я думаю что дачную землю берут в аренду в целях экономии средств. Ведь на участке которое имеет целевое назначение «под дачное строительство» нельзя строить полноценный дом, а если этот дом единственный, то могут возникнуть проблемы с пропиской. Смена целевого назначения удовольствие не из дешевых и довольно хлопотное. Вот поэтому и идут по методу наименьшего сопротивления

    AlexUkr
    Конечно, вы правы. если говорить о конкретном примере, необходимо обязательно брать в собственность, вдруг у кого-то поменяются планы и вас попросят подвинуться? Вот Олимпиаду проводили, так там целое дело с переселением людей было, а если вы не собственник права у вас уже иные.

    ИМХО проще в сельской местности найти дом без документов, поговорить с местной администрацией и так же взять землю в аренду под постройку дома. Как только дом построен то земля переходит в собственность.

    Правда там не все гладко, это через суд делается! И если родственники бывших хозяев не выдвинут претензий то можно строить

    valera,
    Ой, ну вы такой рискованный совет дали. Я бы ни за что не стала строить пока земля у меня не в собственности, это очень рискованно. Постановление суда могут отменить, и что вы будете потом с вашим домом делать?! Так что уже определяйтесь изначально, будете вы брать в аренду или покупать в собственность.

    Если дом без документов, то нужно будет все узаканивать и вводить в эксплуатацию, а это довольно ощутимые расходы. А вот идея с покупкой дома у местной поселковой администрации на мой взгляд идея стоящая — такие дома как правило недорого стоят, хотя их состояние оставляет желать лучшего.

    В моей практике был конкретный случай. Могу с уверенностью сказать, что договоры аренды не так надежны, как кажется, особенно, если земля находится в той зоне, которая может перейти от одного владельца к другому, например. от кооператива к городу и т.п.

    Конечно предпочтительнее приобрести землю в собственность, так как договор аренды может быть аннулирован при определенных условиях, например земля срочно понадобится под какой нибудь гос объект, и вы не получите ничего или мизерную компенсацию. Если же земля будет ваша то при любых условиях у вас ее будут выкупать на ваших условиях.

    Лучше уже купить землю, чем взять в аренду. Тогда можно будет и сдать и продать ее. А так заключая договор на 49 лет, можно и деньги потерять и землю. Человек год-два попользуется землей, а на третий не захочет. или арендную плату поднимут. Тогда уже никуда не денешся от этого.

    НУ тут кому как. Кто то берет землю в аренду и по прошествии 10-15 лет потом ее приватизирует, есть такие возможности. Но сейчас с этим делом становится все труднее и труднее. В частности с землей сельхозпроизводства раньше все было легко и просто купил поле, перевел его с производства под дачку и стройся сколько влезет, а сейчас санкции, все сельхоз земли особо ценными вдруг резко стали и все переводы приостановили….

    В первую очередь аренда становится предпочтительнее потому, что оформление аренды значительно дешевле чем оформление земли в собственность, а кроме того аренда может ведь быть продлена и после истечения установленного срока. Выкуп же земли в собственность конечно дороже, но основной плюс при этом. что приобретенную землю гораздо труднее отчуждать, а договор аренды может быть анулирован в любой момент.

    Надо смотреть сколько придется платить денег при аренде и при собственности на землю. При покупке недвижимости сразу задается вопрос, приватизирована квартира или дом с земельным участком или нет?
    По решению властей могут быстренько отобрать землю с домостроением, без разницы какая форма собственности. И при этом выплатить мизерную компенсацию.
    Земельный налог тоже не долго пересмотреть. Было бы желание у властей ободрать своих граждан.

    businesslike.ru

    Это интересно:

    • Во время декрета стаж идет Входит ли в трудовой стаж декрет? Об этом задумывается каждая женщина, которая работает и растит детей. Стоит ли ей использовать по максимуму те дни, которые представлены ей законом? Или же стоит пораньше собираться на работу, чтобы накопить себе на достойную […]
    • Образец протокола о ликвидации ооо и назначении ликвидатора Образец протокола о ликвидации ооо и назначении ликвидатора Примерный образец протокола о Ликвидации юридического лица, который подходит для публикации сообщения (объявления) о ликвидации Юридического лица в журнале "Вестник государственной регистрации" юридических лиц […]
    • Виды декретных пособий Декретное пособие по беременности и родам Несмотря на свое название, данная выплата согласно закону положена в основном только работающим женщинам (за исключением уволенных при ликвидации предприятия). Неработающие будущие мамы (за исключением признанных безработными после […]
    • Как оформить клумбу из однолетников Клумба из однолетников – уютно и красиво Цветы на приусадебном участке создают отличное настроение. Яркие разноцветные однолетние клумбовые растения весь сезон радуют глаз. Многие цветоводы неоднократно сталкивались с проблемой создания красивых цветников. Рассмотрим […]
    • Патент взносы в пфр 2018 ПФР для ИП на патенте В 2018 году более десяти изменений законов коснулись сферы индивидуального предпринимательства. Взносы в ПФР при патентной системе налогообложения платить требуется каждому ИП, согласно статье 346.48 НК РФ. Как только появляется патент, появляется и […]
    • Штраф водитель без прав Что грозит за управление автомобилем без прав? Водитель может оказаться за рулем без прав в следующих ситуациях: водитель не получал водительские права; водитель лишен водительских прав; водитель не имеет при себе водительских прав. Ответственность за вождение […]
    • Фотоэлектрические коллекторы Солнечные коллекторы Солнечные коллекторы уже становятся обычными в Приморье и все больше людей используют их для получения горячей воды и в отопительных системах. В соседнем Китае по состоянию на 2012 г. общая площадь солнечных коллекторов превысила 145 миллионов […]
    • Приказ о лимите кассы на 2013 год образец для ооо Приказ об установлении лимита кассы Приказ об установлении лимита кассы – документ, который организации среднего и крупного размера должны составлять регулярно (временной промежуток они вправе определять самостоятельно, но обычно это происходит не реже 1 раза в год). К […]