Собственность на землю в зарубежных странах

| | 0 Comment

17. Правовое регулирование земельных отношений в зарубежных странах 1 .Регулирование земельных отношений в развитых странах западной Европы и в Америке

Экономика большинства государств мира подчиняется общим закономерностям, присущим развитию товарного производства. Они вызывают к жизни сходные формы хозяйствования Юридическая наука также должна признать общность в развитии правовых систем, проявляющуюся в сближении гармонизации национальных

правовых систем и отдельных институтов (особенно в Европе).

Классические правовые механизмы (и современные их разновидности) используемее для закрепления складывающихся отношений между экономическими субъектами

должны применяться и у нас для воздействия на развитие сельского хозяйства. Это различные виды договоров аренды, купли-продажи,

коллективные соглашения, плановые договоры; формы объединений: кооперативы товарищества, акционерные общества, межхозяйственные объединения; формы ведения хозяйства крестьянские хозяйства сельскохозяйственные предприятия с ограниченной ответственностью и др. Земля выполняет важные функции во многих сферах экономической деятельности, B сельском хозяйстве и горной промышленности земля — составная часть процесса производства, а в области перевозок, коммуникаций, производства и торговли — пространство для необходимых экономических отношений.

Природа разрешенных, или санкционированных, систем собственности и степень регулятивной деятельности, приемлемой для земельной собственности, определяют пределы, в которых экономическая деятельность

отклоняется от рыночного результата.

B странах, юридические традиции которых восходят к системе британского общего права, большая часть правового регулирования и контроля за использованием земли осуществляется при помощи сохраненных а государством полномочий в отношении собственности. K их числу относятся: полицейские полномочия по принудительному

отчуждению частной собственности и по взиманию налогов.

Соединенные Штаты, не знавшие королевской власти, приняли большую часть английского земельного законодательства, но заменяли монарха государством Соответственно различные уровни государственной власти рассматривались в качестве субъектов, наделенных полномочиями в отношении земли. Отметим, что полномочия, осуществляемые государством, являются сохранившимися полномочиями. Права государства были признаны государственным органом с момента передачи государством земли первому частному собственнику. Это не та ситуация, когда права изымаются от частных собственников.

B США существует распределение по зонам, контроль за загрязненнее окружающей среды, установление минимальных и максимальных границ земельных участков предоставляемых для жилищного строительства, минимальных и максимальных расстояний от улиц до жилых домов и требований, предъявляемых к улицам и тротуарам.

B Соединенных Штатах решения, касающиеся использования фермерской земли, подвержены влиянию со стороны федерального правительства благодаря полномочиям по производству расходов и по торговле внутри штата.

Ha использование земли также может быть оказано воздействие при помощи полномочий государства как собственнике в тех случаях, когда определенные государственные органы управляют предприятиями или осуществляют деятельность в котором земля выступает основным ресурсом.

Также в Америке возможно различным уровням государственной власти устанавливать налоги на стоимость собственности, включая землю. Это право широко используется для направления государственных доходов в распоряжение местной администрации (преимущественно в города и округа).

Право на принудительное отчуждение частной собственности предоставляет различным уровням государственной власти (и даже таким фирмам в частном секторе, как электротехнические предприятия, которые получили специальное разрешение использовать данное право) властные полномочия по изъятию частной собственности для публичных нужд при условий, что выплачивается справедливая компенсация. Государственный орган, желающий расширить автомагистраль или улицу для того, чтобы оборудовать парк, разместить больницу или получить частную собственность для какой-либо другой публичной потребности, может добиться этого. Следует подчеркнуть, что для осуществления данного полномочия получаемая земля должна приобретаться для публичного использования и должна быть выплачена справедливая компенсация. Экспроприация земли находящейся в частной собственности без возмещения запрещена и признана неконституционной во многих странах. B зависимости от конституционного распределения полномочий и властных функций «между штатами (или республиками, или провинциями) и целым государством могут иметь место различные основания регулирования.

Таким образом, если учесть что в США экономика развивается по рыночной системе, то все экономические процессы безусловно влияют на регулирование земельных отношений. Данное влияние можно определить в следующие тезисы:

І.Объем регулирования или применения правил невмешательства в рыночные силы приемлемый для приобретения земли и ее использования, нуждается в определении всякий раз, когда накладываются ограничения на использование земли. Объем или степень зонирования, например, необходимо определить в принимаемом законодательстве или иным образом. Напротив, рыночные силы действуют там, где рынок достаточно могуществен для того, чтобы влиять на способы использования земли.

2. Вторым измерением планирования использования земли выступает критерий, который должен применяться при осуществлении положений O планировании использования земли. Если решения по использованию земли принимаются самим рынком, главным критерием является прибыльность, поскольку поощряется эффективнейшее и наилучшее применение земли. Когда же решения о распределении выносятся не посредством рынка, а при помощи регулятивных действий, критерий указывается специально.

3. Bce рыночные решения по своей сути местные. Принятие решений децентрализовано. Если решения по использованию земли вынесены на основе процедур, отличных от рыночных, уровень принятия их должен быть точно определен. Соответственно решения могут быть вынесены на национальном или всесоюзном уровнях, на уровне республики или на уровне в пределах республики.

4. Рынок работает автоматически во временных рамках. Экономические выгоды, ожидаемые в будущем, вероятно, уменьшают сегодняшнюю стоимость. Если решения об использовании земли принимаются не на рыночной основе, а посредством регулирования, оно должно четко определять временной период, в течение которого решение эффективно.

5. Наконец, регулятивный подход к планированию использования земли обязательно подразумевает установление средств проведения в жизнь решений об использовании земли. B случае внерыночных распределений решения о планировании использования земли могут проводиться в жизнь посредством зонирования, взимания налогов, субсидий и других средств.

Определение закономерность просматривается и в землевладении для организации сельскохозяйственного производства в странах Западной Европы, Америки и Азии. B своей основе аграрная экономика этих стран зиждится на частной собственности на землю. Bce же было бы глубоким заблуждением утверждать, что частная собственность на землю является непременным условием для организации и эффективности фермерского хозяйства в развитых странах, успехов сельского хозяйства в целом. Bo Франции, например, 51% сельскохозяйственных угодий обрабатывается арендаторами, а не собственниками земли.

Земля в аренду сдается вместе с находящимися на ней постройками, сооружениями, инвентарем, т.е.договор аренды заключается на ферму в целом. Законодательство западных стран направлено на закрепление положений, обеспечивающих стабильность хозяйственной деятельности арендаторов и преимущественного права арендатора на продление аренды по истечении срока. Французское арендное право, которое в западном мире признано самым гибким и эффективным, содержит нормы, обеспечивающие охрану интересов арендатора перед собственником земли. Право собственника на возврат арендованного имущества может быть осуществлено при наличии следующих условий, если он, собственник земли, не достиг к моменту прекращения аренды пенсионного возраста, имеет необходимые знания для ведения сельскохозяйственной деятельности и финансовые возможности; если не нарушаются положения о слиянии хозяйств.

B английском законодательстве придается большое значение социальным, юридическим и финансовым требованиям, предъявляемым к претендующему на аренду земельного участка лицу. B частности арендатор должен иметь хорошее здоровье, быть работоспособным, обладать необходимыми знаниями и опытом работы в сельском хозяйстве и достаточным первоначальным капиталом.

B Италии, например, лицу, получающему земельный участок необходимо быть непосредственным производителем, т.е. обрабатывать землю собственным трудом или трудом членов своей семьи. Помимо явно выраженных представительных условий являться производителем и обладать эффективными профессиональными навыками.

B развитых странах давно не существует так называемого принципа «священной и неприкосновенной частной собственности на землю» Земля продается и покупается, но под строгим контролем со стороны государства и крестьянских ассоциаций. B германии покупать землю, как правило, может лишь тот, кто в течение не менее 10 лет был арендатором. B Норвегии, для того чтобы приобрести в собственность свыше одного гектара земли, нужно получить лицензию от государства, дав при этом обязательства жить и работать на земле постоянно.

Если ферма переходит. Если ферма переходит по наследству, то наследник должен выплатить специальный и немалый налог. B большинстве стран существуют законы, предупреждающие спекуляцию землей, обеспечивающие соблюдение тек называемого товарного оборота земли. Суть их сводиться к тому, что купленный земельный участок не может быть предметом купли-продажи в течение определенного срока с момента покупки. Например, во Франции такой срок равен 12 годам, в США — 15 годам.

sci-book.com

ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ И ДРУГИЕ ПРИРОДНЫЕ РЕСУРСЫ В РОССИИ И СТРАНАХ ЕВРОПЕЙСКОГО СОЮЗА: СРАВНИТЕЛЬНО-ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ

В настоящее время право собственности является одним из основных вещных прав на землю и другие природные ресурсы в России и странах Европейского Союза. Поэтому есть необходимость проведения исследования особенностей права собственности на земельные участки и другие природные ресурсы в России и в указанных странах с целью внесения предложений по совершенствованию российского законодательства.

Интересен вопрос о соотношении права собственности на земельный участок и права на другие природные ресурсы, расположенные в границах этого земельного участка. Российское законодательство решает его следующим образом. Пункт 2 ст. 261 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусматривает: если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Согласно п. 3 ст. 261 ГК РФ, собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Таким образом, актам природоресурсного законодательства придается статус специальных, имеющих приоритет перед ГК РФ.

Но эти специальные законы как раз в ряде случаев предусматривают иное. Так, согласно ст. 1² Закону РФ «О недрах» от 21.02.1992 г. недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования, распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Участки недр предоставляются в пользование субъектам предпринимательской деятельности на основании лицензии. Собственники, владельцы, пользователи, арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации (ст. 19 Закона).

Согласно ст. 8 Лесного кодекса РФ от 04.12.2006 г. лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством. Возникает вывод, что указанная норма открывает возможность передачи в частную собственность лесов, расположенных, например, в составе земель сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, если эти земли находятся в частной собственности. Думается, что в условиях российского правового нигилизма и потребительского отношения к природе это отрицательное явление.

В Российской Федерации установлена федеральная государственная собственность на водные объекты (ст. 8 Водного кодекса РФ от 03.03.2006 г.). В собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды и обводненные карьеры, расположенные в границах земельного участка (п. 2 ст. 8). Но Водный кодекс РФ не закрепляет признаков пруда и обводненного карьера, что является его недостатком.

В Российской Федерации не установлена государственная собственность на воздушное пространство. Установлено, что атмосферный воздух – это жизненно важный природный компонент окружающей среды (ст. 1 Федерального закона от 04.05.1999 г. «Об охране атмосферного воздуха»). Он не может быть персонифицирован и находится в общем пользовании. Вместе с тем, Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997 г. предусматривает, что Российская Федерации обладает полным и исключительным суверенитетом в отношении воздушного пространства Российской Федерации (ст. 1). Согласно ст. 11 Воздушного кодекса РФ, пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом по осуществлению деятельности по использованию воздушного пространства. Итак, возникает вывод, что собственник земельного участка не может запретить пролет над своим земельным участком такому пользователю, получившему лицензию.

Следовательно, анализ природоресурсного законодательства России показывает, что в настоящее время наличие у субъекта на праве частной собственности земельного участка не влечет возникновения права частной собственности на такие природные ресурсы, как недра, в значительной степени леса, водные объекты, не относящиеся к прудам и обводненным карьерам, атмосферный воздух.

Австрийский Гражданский Кодекс (далее – АГК), в отличие от ГК РФ, дает определение собственности в субъективном и объективном смысле. Собственностью в объективном смысле является все, что кому-либо принадлежит (материальные и нематериальные вещи). Под собственностью в субъективном смысле понимается право собственности, право распоряжаться вещью по своему усмотрению и не допускать вмешательства третьих лиц.

Согласно § 297 АГК воздушное пространство над земельным участком является его принадлежностью. В той же степени неограниченным является пространство под поверхностью участка. Граница проходит там, где прекращается возможность физического воздействия на эти пространства. АГК в § 355 устанавливает, что собственником земельного участка может быть любое физическое или юридическое лицо, если в законах не содержится конкретного запрета [1, с. 37].

В Германии согласно § 903 Германского гражданского уложения (далее – ГГУ) собственник вправе распоряжаться вещью по своему усмотрению, если его право собственности не ограничено законом или правами третьих лиц. Право собственности на земельный участок включает как право на пространство над поверхностью участка, так и право на недра, находящиеся под земельным участком, исключая право на грунтовые воды, протекающие под участком, кроме искусственно подведенных вод. Однако собственник не может запретить деятельность, осуществляемую на такой высоте и глубине, которая не вызывает у него интереса [2, с. 136].

В гражданском праве Франции основное место в системе вещных прав также занимает право собственности. Ст. 544 Французского Гражданского Кодекса (далее – ФГК) определяет право собственности как право пользоваться и распоряжаться вещами наиболее абсолютным способом, с тем чтобы пользование не являлось таким, которое запрещено законом или регламентами [1, с. 47]. По субъектному составу во Франции различаются следующие формы земельной собственности: частная, государственная, муниципальная.

В соответствии с земельным законодательством Франции физические лица вправе иметь земельные участки в частной собственности с ограничениями, указанными в законе. Также как и по российскому земельному законодательству, запрещена продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в государственной собственности. Закон также устанавливает предельные размеры земельных участков, необходимость соблюдения целевого назначения земли. Собственники, как физические, так и юридические лица, обязаны использовать землю в соответствии с целевым назначением, охранять ее. По общему правилу, собственник земельного участка на его поверхности вправе производить любые посадки и возводить любые сооружения. Под земной поверхностью собственник земельного участка имеет право возводить любые сооружения, производить выемку грунта и извлекать из этого грунта любые продукты, какие в нем содержатся, соблюдая любые ограничения, предусмотренные законами и правилами о недрах и безопасности [2, с. 133].

Законодательство Франции признает государственной собственностью недра земли, начиная с двухметровой глубины, шахты и недвижимое имущество, необходимое для их эксплуатации. Недра могут разрабатываться государством или с его разрешения другим лицом, в том числе собственником земельного участка.

Во Франции установлена исключительная государственная собственность на воздушное пространство. Поэтому установлены ограничения права пользования земельным участком, относящиеся к воздушному пространству над ним: разрешаются полеты воздушных судов над любым земельным участком.

В заключение отметим, что законодательство о праве собственности на землю и других природных ресурсов России и некоторых стран Европейского Союза имеет схожие черты и отличия. В странах Европейского Союза сохраняется государственная собственность на земельные участки некоторых категорий, а также на другие природные ресурсы, что является правильным в целях охраны окружающей среды и благополучия человека. Полагаем, что в целях совершенствования российского законодательства необходимо внести в него изменения, предусмотрев в Земельном кодексе РФ следующие ограничения права пользования земельным участком применительно к воздушному пространству: разрешаются полеты воздушных судов над любым земельным участком, собственник не вправе этому воспрепятствовать.

Список литературы:

  1. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В. Залесского. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. – 345 с.
  2. Крассов О.И. Право собственности на землю в странах Европы. М.: Норма: ИНФРА-М, 2014. – 400 с.

euroasia-science.ru

ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН

Одним из актуальных вопросов во многих странах является вопрос о праве собственности на природные ресурсы. Зарубежное законодательство исходит из установления на земельные ресурсы частной и государственной собственности. В большинстве стран в рамках государственной собственности выделяется так называемая публичная собственность (например, в Англии — это «собственность Короны»), объекты которой находятся в исключительной собственности государства, используются только в общем благе и не могут быть предметом гражданского оборота. К публичной собственности обычно относятся морские берега, территориальное море и т. п.

В некоторых странах наряду с государственной и частной собственностью выделяется и муниципальная собственность. Такое положение существует, в частности, в США. В целом же, ‘/3 всей территории принадлежит федеральному правительству США. Федеральная собственность выделяется во всех штатах. В отдельных штатах в федеральной собственности находится значительная часть их территорий. Так, на Аляске федерации принадлежит почти 90 % всех земель. В зависимости от компетенции выделяются четыре категории федеральных земель, находящихся в исключительной, конкурирующей, частичной и распорядительной собственности федерального правительства. Исключительная собственность предполагает передачу федеральному правительству всех полномочий на земельный участок (это в основном земли, занятые национальными парками, административными зданиями и военными базами). Конкурирующее право собственности на переданные земли характеризуется закреплением всех полномочий за федерацией с

сохранением за штатами возможности реализации тех же полномочий (это земли Аляски). Право частичной собственности на земельный участок связано с передачей федеральному правительству части регистрирующих и управленческих полномочий, остальные полномочия остаются за штатами. Право распорядительной собственности предполагает предоставление федеральному правительству полномочий по распоряжению и охране только тех земель, контроль за использованием которых является неотъемлемой частью мер по обеспечению надлежащего состояния земельной собственности (имеется в виду деятельность, влияющая на состояние федеральных земель: лесопользование, разведка и добыча полезных ископаемых и др.). Возможность приобретения земель, находящихся в федеральной собственности штатов, в частную собственность ограничена.

Первоначально во всех странах право собственности на частные земли распространялось по общему правилу не только на земную поверхность, но и недра, воздушное пространство над земельными участками. В соответствии с положениями Гражданского кодекса Франции, которые нашли отражение и во многих других странах, собственность на земельный участок включала собственность на все, что находится от «центра земли и до неба» (ст. 522). Собственность на участки давала право и на все то, что с ними естественно или искусственно соединено: плоды, постройки и т. п. (ст. 546).

К концу XIX — началу XX в. происходит выделение прав на добычу полезных ископаемых, прав на водные объекты и т. п., и право собственности на земельные участки ограничивается. Так, согласно § 904 Гражданского уложения Германии право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Однако собственник не может воспретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине.

Еще в большей степени ограничивается право собственности на земельные участки в Швейцарии, где каждый собственник недвижимости обязан дозволять прокладку водопроводов, труб для орошения, газовых и т. п., равно как электрических, воздушных или подземных проводов, за предварительное полное возмещение причиненных этим убытков, поскольку прокладка без использования его участка не может быть произведена совсем или лишь с чрезмерными затратами (§ 691 Швейцарского гражданского уложения).

Постепенно законодательство развитых стран лишило собственника земельного участка возможности по своему усмотрению

добывать полезные ископаемые. Например, в 1810 г. во Франции принимается закон, в силу которого разработка залежей полезных ископаемых может производиться лишь на основании разрешения (концессии) со стороны правительства, но независимо от воли собственника земельного участка (под которым находятся залежи), получавшего только возмещение.

Современное законодательство многих стран предъявляет различные требования к лицам (физическим и юридическим), использующим лесные, сельскохозяйственные и некоторые иные участки. В ряде стран (Франции, Швейцарии, Австралии и др.) требуется наличие специальной правоспособности: специальная профессиональная подготовка к руководству сельскохозяйственным или лесным предприятием либо опыт работы в сельском и лесном хозяйстве, молодой или средний возраст, необходимый капитал или кредит и т. д.

Ограничения коснулись не только вещных прав на земельные участки, но и договорных отношений (конец XIX — начало XX в.). В законодательстве об аренде земель в большинстве стран различаются три вида аренды в зависимости от срока: краткосрочная (обычно 5—9 лет), среднесрочная (до 10—18 лет) и долгосрочная. Как правило, арендатор не вправе передавать земельный участок в субаренду.

Развитие законодательства, регулирующего использование земель, характеризовалось установлением и иных ограничений прав собственников и иных пользователей земельных участков. Так, в годы Первой мировой войны из-за острой нехватки продовольствия в десятках стран была введена обязательность обработки сельскохозяйственных угодий, которую отменили в течение первых послевоенных лет в большинстве стран, за исключением тех, которые не имели достаточных угодий и не сохранили колоний (Германия, Австрия и др.). В годы Второй мировой войны к указанной мере вновь вернулись, и после войны ее, как правило, не отменяли. Ограничение прав было связано и с проведением территориального зонирования и планирования.

Зонирование выражается в выделении целевых зон, установлении в границах отдельных зон своего правового режима использования и осуществлении контроля за его соблюдением. В частности, в США с каждым годом происходит углубление дифференциации правовых режимов землепользования, которое выражается в увеличении числа зон и подзон. К этому добавляется тенденция регулирования видов деятельности по использованию земли, уста-

новление пределов антропогенной зоны нагрузки на окружающую среду.

С середины XVIII в. в большинстве стран проводятся массовые работы по оценке земель для создания обоснованной системы налогообложения.

Городское территориальное планирование земель получило наиболее раннее и широкое развитие в Англии (с XIV в.). В начале XVII в. (1607) во Франции был впервые введен институт «линии застройки», вдоль которой строились здания, и эти линии ограничивали улицы, дороги и площади от застроенных кварталов, затем начали принимать правила о застройке отдельных земельных участков в городах Франции. Территориальное планирование получило развитие и широкое распространение к середине XX в. Планирование использования всех земель происходило одновременно во Франции, США, Италии, Скандинавских и других странах. Особенно оно расширилось в 1960—1970-е гг.

В современном законодательстве зарубежных стран неоднозначно решается вопрос о праве собственности иностранцев на земельные участки. Чаще всего в зарубежных странах установлен запрет на приобретение этими лицами в собственность сельскохозяйственных угодий (Турция, Марокко, Венгрия, Литва, некоторые провинции Канады, штаты США). В тех же странах, где получение иностранцами сельскохозяйственных угодий разрешено, иногда вводятся ограничения (например, в Испании иностранцы не могут приобрести более 15 % земель каждого муниципалитета, в Бразилии — 25 %).

В отношении несельскохозяйственных земель также в целом ряде стран содержатся различные ограничения. Например, в Японии, Чехии, Бразилии иностранцы могут приобрести земельные участки только в том случае, если постоянно проживают в этой стране; в Великобритании, Монако, Швейцарии, ряде штатов США — если иностранцы получили разрешение на проживание в этой стране. В Италии, Польше, Сальвадоре, ряде штатов США предоставляют иностранцам определенной страны право на приобретение земельных участков при условии, что эта страна взамен предоставляет равные права на землю их гражданам.

Общим правилом земельного законодательства является установление для иностранцев обязательной процедуры получения от государства разрешения на приобретение земли, а в ряде случаев и получения специальной лицензии.

В таких странах, как Китай, Вьетнам, Таиланд, Индонезия, Израиль, Албания, Эстония, Румыния, Белоруссия, установлен полный запрет для иностранцев на приобретение любых земель.

Первые попытки выделения «комплексного» земельного права были сделаны в конце XIX — начале XX в. в Великобритании, Германии и Франции. В настоящее время в некоторых странах идет дискуссия о существовании земельного права. Многие ученые признают, что необходим комплексный подход к регулированию отношений по поводу земли, и регулирование этих отношений только нормами гражданского и административного законодательства является недостаточным.

Практически все страны имеют отдельные нормативные акты, направленные специально на регулирование отношений по использованию, охране земель.

Литература

Беэбах В. В. Частная собственность на землю в странах Латинской Америки (правовое регулирование). М.,1997.

Быстрое Г. Е. Правовое регулирование земельной реформы в зарубежных странах// Государство и право. 1996. № 9.

Забелышенский А. А. Правовое регулирование земельных отношений в США и Российской Федерации. Екатеринбург, 1996.

Земельное законодательство зарубежных стран. М., 1982.

Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. ВВ. Залесского. М., 2005.

Фрумкин С. О регулировании оборота земель в Польше // Земельный вестник. 2002. № 3.

Чуркин В. Э. Правовое регулирование аренды сельскохозяйственных земель по английскому законодательству // Журнал российского права. 2000. № 5/6.

studopedia.org

РЫНОК ЗЕМЛИ В ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАНАХ

Рассматривая современный этап развития мировой экономики, можно отметить, что рынок земли является мощным средством стимулирования роста производительности и инвестиций, так как земельный оборот способствует сосредоточению земельных ресурсов в руках наиболее эффективных, конкурентоспособных пользователей.

В странах с развитой рыночной экономикой (с прочным обеспечением прав частной собственности на землю и развитым рынком земли) государство имеет абсолютные права и ответственность по контролю за использованием землевладений в интересах общественного благосостояния и сохранения целостности природных ресурсов. В рыночной экономике государство «контролирует» земельные отношения прежде всего косвенно — через выработку и проведение в жизнь законодательных и регулирующих норм, которые могут быть дополнены или ужесточены муниципалитетами. Поэтому государство обычно не вмешивается в частные решения и действия, что позволяет участникам земельного оборота вырабатывать эффективные решения с точки зрения распространения и использования земельных ресурсов и действовать на пользу общественного благосостояния. Современное мировое государственное регулирование должно служить дополнением к преимуществам частного принятия решений в области распределения и пользования землей.

Основной целью государственного регулирования земельного оборота в развитых странах являются действия, которые помогут избежать формирования моделей землевладения и землепользования, которые были бы экономически неэффективны в системе рыночной экономики, а также создание благоприятных условий для семейных фермерских хозяйств [3, c.89-90].

Земельные отношения в зарубежных странах строятся на праве частной собственности, гарантированном основными законами этих стран. Право частной собственности на землю определяет свободное владение, пользование и распоряжение собственными угодьями, присвоение полученного с них дохода, иммунитет от экспроприации, сдачу в аренду и возвращение к собственнику (при окончании срока аренды, невыполнении обязательств арендатором, покупателем и т.п.), продажу, заклад и дарение (родственникам или любым лицам), передачу по наследству или завещанию и др. Режим частной собственности имеет для экономики ключевое значение. Поскольку на собственнике сказываются все положительные и отрицательные результаты осуществляемой им деятельности, он заинтересован в принятии наилучших решений.

Наряду с основополагающим правом частной собственности законодательно закреплены общественные права на землю, ввиду того, что земля является национальным достоянием.

Земельное законодательство многих развитых стран направлено на усиление контроля и регулирования земельных отношений со стороны государства в общественных интересах. Практически ни одна страна мира не разрешает полного распоряжения землей без государственного контроля за ее целевым и эффективным использованием, соблюдением архитектурных ограничений (для гражданских земель) и т.д.

При рассмотрении земельных отношений в развитых странах можно отметить, что в каждой стране выработались свои определенные требования к землепользователям, особенно земель сельскохозяйственного назначения, а также сформирована законодательная база, касающаяся земельных отношений.

Например, во Франции, Швейцарии, Австрии, Дании физичсекие лица обладают правом пользования землей сельскохозяйственного назначения лишь в случае, если имеют профессиональную подготовку, возраст не более 50 лет и необходимый капитал [4, c.217].

Рассмотрим теперь более подробно формы государственного регулирования в Германии. Право на существование в этой стране имеют все формы собственности на землю, притом, что в частной собственности находится более 90% земель, остальные земельные участки принадлежат государству (общинам, федерации в целом, церкви, учебным заведениям). Согласно Закону о сделках с земельными участками, обязательства по использованию земли в общественных интересах проявляются в совокупности правовых норм, регулирующих сделки, связанные с земельными участками, порядок их заселения, осуществление землеустроительных мероприятий и т. д..Немецкое земельное право устанавливает законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда, предусматривающие запрет на дробление лесных и сельскохозяйственных участков, их отчуждение с изменением целевого назначения и обеспечивающие развитие высокоэффективного агропромышленного производства. Особое внимание при этом уделено контролю за рациональным использованием земель; недопустимостью введения ограничений их хозяйственного оборота в целях перераспределения между «эффективными правообладателями»; выполнению землевладельцами правовых обязательств, в том числе по налоговым платежам, для чего функционируют специальные сельскохозяйственные суды. Аналогичные условия по продаже земель сельскохозяйственного назначения в собственность исключительно под цели развития сельхозпроизводства и профессиональные требования к собственникам земли действуют в Швеции, Франции, Италии и Испании.

В Германии право собственности на земельный участок, как правило, приобретается в результате подписания сторонами заверенного соглашения и регистрации этого факта в Поземельной книге. Поземельная книга представляет собой документ, в котором обязаны быть зарегистрированы все земельные участки, за исключением принадлежащих федерации, федеральным землям, общинам, церкви, школам и т.д.

Принцип приобретения права собственности на земельный участок только после регистрации в Поземельной книге имеет исключения: в случае наследования право собственности обретает силу со дня смерти завещателя; в случае принудительной продажи с торгов — с передачей права на земельный участок, приобретенный на аукционе; при проведении землеустроительных мероприятий — после вступления в силу плана по землеустройству ко времени, установленному в исполнительном распоряжении.

Еще одной возможностью государственного вмешательства в право собственности на землю может быть ее отчуждение. По законодательству Германии, отчуждение допустимо “только в общественных интересах и может производиться только по закону или на основании закона, который регулирует вид и размер возмещения при условии справедливого учета интересов общества и участвующих сторон” [5, c.218-219].

Рассматривая земельные отношения в США, можно отметить, что в структуре земельного фонда США около 30% фонда принадлежит государству (из них 85% — федеральная собственность и 15% — собственность правительства штатов), а 70% — находится в частной, в том числе корпоративной собственности.

Право собственности на землю в США является совокупностью взаимосвязанных правомочий, некоторые из которых принадлежат собственнику, а другие — государству, предоставившему лицу права собственности. Государство вправе облагать собственника земли налогом. Земельный налог — мощный инструмент, влияющий на использование земли, путем применения особых методов налогообложения и определения размеров налогов.

В Соединенных Штатах государственные органы имеют право изымать земельную собственность при необходимости ее общественного использования. Право изъятия частной собственности — неотъемлемое право государства, связанное с суверенитетом, предполагающее осуществление властных полномочий по выполнению функций государственного управления.

В США введены жесткие условия целевого использования земель различных категорий, в том числе экологического характера. Так одним из важных инструментов регулирования отношений собственности в США является т.н. право полицейской власти, означающее необходимость защищать и обеспечивать здоровье населения, его безопасность, мораль и общественное благополучие. Применительно к использованию земли осуществление этого права способно ограничить свободу собственников в использовании земли по их усмотрению. Это может происходить в случаях причинения собственником неудобств и беспокойства другим собственникам, нарушения санитарных требований, защиты интересов собственников-соседей, необходимости доступа полиции на территории, находящиеся в частной собственности.

Государство также вправе вернуть себе права собственности на землю в случае объявления имущества выморочным (отсутствие наследников), неуплаты налогов или если земля заброшена.

Современная концепция права частной собственности на землю в США состоит не только в том, что государство обладает рычагами регулирования использования собственности и ограничения прав частного собственника, но и в весьма эффективном правовом механизме, базирующемся на признании права частной собственности как естественного права человека [6 ].

Собственность на землю в Китае отделена от землепользования и землевладения там продается право пользования землей и таким образом земельные отношения включаются в рыночные механизмы. Арендные отношения выдвинуты в качестве основных с сохранением на земельные ресурсы собственности народа в лице государства и с предоставлением коллективным и индивидуальным арендаторам всей необходимой полноты прав, требующихся для организации эффективного производства и хозяйского использования их земельных участков. Более 96% сельскохозяйственных земель в Китае находятся сегодня в аренде, вопрос о передаче их в частную собственность не ставится.

В Италии при купле-продаже сельскохозяйственных земель обязательным является требование получения официального разрешения на совершение сделок с целью избежать чрезмерной фрагментации земли. В Дании при приобретении сельскохозяйственной земли установлены ограничения для юридических лиц, а также жесткие квалификационные требования к фермерам, ограничения на изменение целевого использования земельных участков, регулирования размера хозяйства. Во Франции, кроме того, установлено дифференцированное налогообложение при сделках с сельскохозяйственными угодьями. В Швейцарии установлены максимальные и минимальные размеры для сельскохозяйственных земель.

Одной из основных проблем для России является выбор наиболее подходящих для современных условий путей и методов формирования земельного рынка. Достаточно распространенной является спекуляция земельными участками. Данное обстоятельство зачастую выдвигают как аргумент против создания полноценного земельного рынка.

В настоящее время в России собственность на природные ресурсы и средства производства существует в двух формах — государственной и частной. Первая охватывает федеральную, республиканскую, региональную и муниципальную собственность; ко второй относится индивидуальная — личная, акционерная, кооперативная, коллективная. Эти формы государственной и частной собственности закреплены Конституцией РФ (1993 г.) и другими законодательными актами (Земельный кодекс от 25.04 2001 г., Закон «О собственности в РСФСР» от 24.12 1990 г., законы «Об охране окружающей среды» от 19.12 1991 г., «О недрах» от 21.02 1992 г. и др.). Согласно Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами (п. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Хотя Конституцией РФ, помимо государственной и частной, установлена возможность существования и иных форм собственности, земельное законодательство останавливается пока только на двух перечисленных.

Основным правовым документом, регулирующим земельный рынок, является Земельный кодекс 2001 г. Этот кодекс при всех его недостатках и пакет сопутствующих законов создали основу для дальнейшего развития земельной реформы, разгосударствления собственности на землю.

В тексте Земельного кодекса РФ закрепляется право частной собственности на землю, рассматривается комплекс связанных с ним отношений, вводится ряд ограничений на куплю-продажу земельных участков (устанавливаются предельные размеры земельных владений в собственности одного лица, запрещается изменять целевое назначение участков и др.). Земельные участки уже много десятилетий представляются важнейшими реальными активами, активами недооцененными, не вовлеченными в оборот. Важнейшей задачей современного этапа земельной реформы является вовлечение этих земель в оборот. Только это обеспечит приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, обеспечит его развитие [7].

Существует ряд ограничений на операции с землей в отношении иностранных лиц. Они касаются как непосредственно приобретения земли, так и регулирования инвестиционного, налогового и валютного режимов. Подходы к регулированию земельного оборота с участием иностранных лиц весьма разнообразны. Учитывая то, что данный вопрос международное право практически не регулирует, каждая страна имеет право на формирование своего собственного законодательства и требований. Большинство стран предпочитают вводить дискриминационные меры в отношении приобретения иностранцами земли, и не так часто — в отношении использования земли иностранными лицами. Спектр применяемых ограничений варьирует от полного запрета до простого требования уведомления соответствующих органов о приобретении земли зарубежными лицами.

Бельгия, Германия, Франция, Люксембург, Нидерланды, Португалия и Великобритания не устанавливают ограничений на приобретение земли иностранными лицами. В Ирландии иностранные лица (за исключением тех, кто постоянно проживал там, в течение 7 лет) должны получить разрешение в Земельной комиссии на приобретение, аренду, ипотеку или какие-либо другие операции с землей.

Италия и Испания зафиксировали ограничения на приобретение земли иностранцами в приграничных районах. В Испании на приобретение в собственность или использование земли в приграничных районах необходимо получить разрешение местной префектуры. Греция также имеет особые ограничения на приобретение земли в приграничной зоне [5, c.220-222].

Во всех странах с развитой рыночной экономикой законодательно разрешено использовать землю в качестве залога для получения кредита. Более того, в этих в этих странах закон не только разрешает, но и гарантирует право на сельскохозяйственные земли и передачу этих прав.

Таким образом, из выше изложенного материала следует, что структура и формы землевладения в зарубежных странах не остаются неизменными, происходит смена собственников, дробление или укрупнение земельных наделов. В этом процессе сочетается действие рыночных механизмов с государственным вмешательством. Колебания цен, переход менее эффективно используемых земельных наделов в другие руки определяются конъюнктурными факторами; в то же время государство регулирует (в большей или меньшей степени) арендные отношения, контролирует использование земли, соблюдение социальных и экологических интересов.

studbooks.net

Это интересно:

  • Заморозить осаго Как заморозить ОСАГО ЛДПР возмущена принятым решением о росте тарифов на ОСАГО и предлагает Госдуме заморозить старые тарифы до 2017 года. С апреля базовые тарифы ОСАГО повысятся на 40%, а страховые компании имеют право увеличить тарифы еще на 20%, постановил Банк […]
  • Бланк декларации земельного налога Как заполнять и подавать декларацию по земельному налогу? В соответствии с нормами действующего законодательства, организациями и индивидуальными предпринимателями, у которых в собственности находятся земельные участки, должна предоставляться налоговая декларация по […]
  • Закон о нравственном воспитании Нравственное и патриотическое воспитание может стать элементом образовательного процесса Разработаны меры по обеспечению патриотического и нравственного воспитания детей и молодежи. Соответствующий законопроект 1 внесен в Госдуму членом Совета Федерации Сергеем […]
  • Приказ 544 по плану графику Приказ Министерства экономического развития РФ и Федерального казначейства от 20 сентября 2013 г. № 544/18н “Об особенностях размещения на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о размещении […]
  • Закон рф о борьбе с терроризмом 2018 Основные законы по противодействию терроризму. Досье В 1998 году в Российской Федерации был принят Федеральный закон "О борьбе с терроризмом", который впервые в истории России установил правовые и организационные основы борьбы с терроризмом, вопросы координации и порядок […]
  • Закон о порядке предоставления информации Федеральный закон от 9 февраля 2009 г. N 8-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности государственных органов и органов местного самоуправления" (с изменениями и дополнениями) Федеральный закон от 9 февраля 2009 г. N 8-ФЗ"Об обеспечении доступа к информации о […]
  • Ч 1 ст 1991 ук рф 3.2.3. Статья 1991. Неисполнение обязанностей налогового агента. Объект преступления составляют общественные отношения, возникающие в связи с неисполнением налоговыми агентами своих обязанностей. Объективная сторона данного преступления выражается в неисполнении […]
  • Разрешения на охоту с оружием Разрешение на охотничье оружие (лицензия): порядок получения, документы Разрешение на охотничье оружие – документ, получаемый в лицензионно-разрешительном отделе (ЛРО), без которого человек не имеет права на использование охотничьего ружья. Разрешение не может быть выдано […]